【物業轉名拆解】非近親甩名玩法！按揭之外財技避辣稅？｜子非魚｜經一專欄

撰文：子非魚 ｜ 圖片：unsplash

物業轉名拆解

近親是指父母、兄弟、姊妹、夫婦、子女。至於同母異父或同父異母的兄弟姊妹也算是近親，只要提供出世紙證明是同一父親或母親便可。不過未婚夫妻不算是近親，如想「甩名」給持有物業的未婚妻，並欲避開15%雙倍印花稅（DSD）時，其實沒有甚麼秘技，最直接方法是註冊成為夫婦。

非近親物業轉名或「甩名」

非近親轉名或「甩名」，稅率是按物業權益計算。假設奶奶與新抱持有價值400萬元聯名物業，由於法律上兩人不算是近親，如果奶奶想「甩名」給新抱，屬非近親轉讓；倘若新抱名下有物業，這項交易新抱便須繳付15%印花稅。不過，由於是持有聯名物業，假設兩人權益分別50%，而15%「辣稅」只需用樓價一半，即200萬元計算，稅款為30萬元。如果奶奶只持有聯名物業5%權益，那麼「辣稅」只需用樓價5%即20萬元計算，稅款為30,000元。

非近親轉讓物業的訣竅

非近親轉讓不能豁免額外印花稅（SSD），按上述例子，如果聯名物業是三年內買入，奶奶「甩名」亦需繳付SSD「辣稅」，首六個月稅率20%；六至12個月為15%；12至36個月為10%。由於非近親「甩名」的稅項高，不少人絞盡腦汁避稅。筆者想分享一個故事： 一佔擁有物業的Helen與奶奶持有聯名物業，而這位新抱想買斷奶奶的一半業權，但不想付15%稅款。這是她提議奶奶先將聯名物業的50%業權轉名給兒子，即是Helen的丈夫，然後由丈夫再轉名給Helen。

由於這兩次均為近親交易，故此有望避開DSD及SSD兩項「辣稅」，理論上，這方法是可行，但實際上，出事的機會高。因為稅局或會視兒子收購母親50%業權「不是代表自己行事」，而是代表最終獲得全數業權的太太，最終稅局可能會追收15%從價印花稅差額，以及15%的買家印花稅。

非近親的聯名業主

再分享另一個有趣故事，有一位顧客Kelvin打算賣樓，而他的姑媽願意以600萬元接貨，問題是單位尚有三個月才過SSD期，但又擔心期間樓價大跌。他與姑媽商討後，決定先出售10%業權即60萬元，只需繳付60,000元「辣稅」；待三個月SSD期過後，Kelvin將餘下90%業權出售。這個方法好處是猶如繳付訂金，而10%業權亦難以易手，但壞處是如果樓價期間下跌，如何保證姑媽會守承諾，以約定的價格購買剩餘90%業權？故此實行前應諮詢律師意見。

「分權」VS「長命契」

筆者重申，如果持有聯名物業雙方不是近親，建議以「分權」而不是「長命契」方式持有。「長命契」壞處是如果其中一方不幸離世，其所擁有業權會自動歸於另一位聯名業主，而不能由後人繼承，無論是否已訂立遺囑。如果以「分權」持有，業主離世後，權益則由後人繼承。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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