物業如何提高按揭貸款金額？ 一個方法即可做到｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
大部分物業投資者，以往偏向以租金收入申請按揭。一來可以證明自己有足夠能力作出供款；二來是為免提供收入證明作出審批。
以往租金收入處於高位時，不少按揭申請者亦能以高租值申請物業按揭。而現時物業租值下降，以致業主的租金收入下降，更壞情況是，業主不願意以較低租值出租物業。
在現時經濟情況下，更有機會令物業丟空，以致未能獲取物業租金收入，在申請按揭時以租金收入計算，亦有機會遇上阻滯。
在申請按揭時，銀行必須要先行作出估價，才可對按揭作出審批，而估值都是由銀行指定的估價行提供。有銀行只和少於三間估價行合作，亦有部分銀行和多於10間估價行合作。
由於不同估價行作出物業估值的方法，亦有所不同，以致物業估值有機會出現偏差。
預計出租可提高按揭額
在轉按時物業時，估值是影響轉按套現金額的一大因素。 這亦是按揭申請者，在申請轉按時，除了考慮條款以外的另一主因。
另一方面，如按揭申請者在申請按揭時，未能提供租約或租金等證明文件、物業仍在考慮會否出租或物業未來用途是出租，不妨考慮向在申請按揭時，以物業用途為預計出租作出申請。
此做法一來會拉高申請者的總收入；二來可避免物業在日後作出租用途時，被銀行發現申報用途不符而衍生的問題。
如以預計出租收入申請按揭，銀行亦會向估價行作出「租值估算」，由估價行以合理估金收入，向銀行作出報價。
銀行亦會把「租值估算」計算在收入內，以拉高申請者收入，從以向銀行提取最高按揭貸款金額。
樓花不作計算
有不少按揭申請者認為，購入樓花後亦可以租金估值申請按揭，在實務上，樓花是不可以租金估值作計算。因未入伙物業，還沒有租金參考價值，令估價行難以預計。
樓花物業在入伙後能以何等價值出租，亦是為了在令銀行減低按揭帶來的風險，所以一律不會對樓花物業作出租金估值。
倘若物業是現樓或已入伙物業，估價行是可提供租金估價予按揭申請者，作為參考或用以收入計算。
筆者建議，在申請按揭如未能獲取理想估值時，不妨向多間銀行作出查詢，有機會有意想不到的收穫。
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