爭落一身街數點算？利用按揭解決債務危機｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash
最常見的清數種類包括信用卡結欠、私人貸款結欠、財務公司債務、發展商二按。假如本身持有物業，樓價為800萬元，按揭餘額為400萬元（即五成按揭），欠二按財仔數目150萬元。
如果透過普通銀行加按，最多可以借六成（480萬元），不足以還清全部欠款。而且，普通加按需要把街數的150萬元的每月供款計入DSR中，現利率加3個百分點的壓力測試較難通過。
可申請清還樓按
去年政府放寬按揭成數後，透過申請按揭保險，1,000萬元或以下物業可以申請最多八成按揭，不適用於轉按套現。
但如果純粹是清還現有樓按，仍可以申請八成，大前提是需要清數的債項為樓宇按揭。舉例，若將物業抵押予財務公司借錢後，財務公司會將第二次法定押記（Second Legal Charge）注入土地註冊處，便可以透過轉按八成按揭去清數。
如果借財務公司錢，但未有被訂為Second Legal Charge，方法便行不通。同樣採用上述例子，樓價800萬元，申請八成按揭去清數，即最多可以借640萬元，夠清還現有按揭及二按財仔數150萬元。
有債仔以為最多可以借640萬元的話，扣除本身400萬元按揭餘額及150萬元街數，豈不是尚有90萬元可套現？
要留意，利用新制下的按揭成數不能套現，以上例子，貸款上限為一按加二按合共500萬元。另外，由於發展商二按，註入土地註冊處同為Second Legal Charge，亦可以上述操作清數。
600萬元以下樓可轉按
如果所欠的街數是信用卡或私人貸款（俗稱P-Loan），不能註成Second Legal Charge，因此未能透過轉按八成去清數。
用以上例子，800萬元樓最多只可以轉按六成，最多借480萬元；惟倘若樓價是600萬元或以下，仍可透過轉按八成去清數，這是舊制按揭保險容許。
新例下800萬元物業可以借九成按揭，如果是首置客，可以豁免壓力測試；如果是清數，最多只可借八成，需要通過壓力測試。
不過，由於銀行會透過律師樓去清數，理論上，清數後該筆街數每月還款便會消失，不用計入壓力測試。
然而，要留意，不是每間銀行都可以用上述方式清數，大部分銀行仍需要計算街數的每月還款去做壓力測試，但個別銀行可以豁免，詳情可向按揭轉介顧問查詢。
