滯銷居屋值得買嗎？

最近看見新聞說新居屋滯銷，同時看見很多資深投資者說居屋不值得買，除自住外，沒有投資價值，情願買細及舊一些，都應該要買私樓。

聽說閣下亦曾買私樓，想問問你的意見。上次我也有抽居屋，不過排到好後，未必有機會揀樓，正考慮下次會否再抽。

文：1% Anthony讀者不明問：
最近看見新聞說新居屋滯銷，同時看見很多資深投資者說居屋不值得買，除自住外，沒有投資價值，情願買細及舊一些，都應該要買私樓。
聽說閣下亦曾買私樓，想問問你的意見。上次我也有抽居屋，不過排到好後，未必有機會揀樓，正考慮下次會否再抽。
很多資深投資者均認為居屋不值得買，筆者有不同見解，如果抽到都唔買，將來會後悔！

日前筆者跟前輩交流，解釋筆者為甚麼會買居屋。
前輩說：「私樓好過居屋啦！」。
如果有能力，當然買私樓好過買居屋，問題是現在你有能力嗎？
很多年輕人為儲首期而煩惱，以一個市值500萬元的單位為例，最多借80%按揭，首期100萬元！
居屋七折發售，即350萬元，可借90%按揭，首期僅需要35萬元！100萬元比35萬元啊！資深投資者當然當散紙，但上車一族就是沒有這筆錢！
前輩又說：「有些私樓都可以借90%按揭呀！」
首先，400萬元以下的私樓才可以借90%按揭，市場上的選擇已經愈來愈少。
連幾年前獲投資者大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心及得寶花園等，最細的單位都已挑戰400萬元了，嚴格來說只有一房。

居屋呢？大大間兩房單位都是300萬元，選擇多很多啊！其次，今天市場瘋搶細價樓，細單位呎價比大單位貴得多，盲搶細價樓，當「水魚」的機會不小呢！
前輩續說：「居屋要補地價，沒太多投資價值喎！」
在自由市場買賣才要補地價，賣給綠表人士是不用補地價的，還有不時批出的「白居二」名額亦會是你將來的潛在買家。
例如市值400萬元的私樓升20%，就是480萬元。
若以七折280萬元買入居屋，升20%，便是336萬元，賺幅一樣。
若遇上旺市，細銀碼物業會跑贏，尤其是400萬元以下的物業，隨時可以再多賣10%，甚至更多，投資價值可能比私樓更高！

另外，居屋還有一些優勢，首先在按揭方面。
除首期外，年輕人很多時候因薪金較低，通過不了壓力測試。居屋的審批相對寬鬆，甚至有銀行借多筆錢可作裝修，去邊度搵？
又有人說居屋不能加按，投資價值低。
是的，居屋要加按確實困難，不過，話說回頭，今時今日加按，本來就已困難，要有心理準備，想在居屋身上賺錢，就得靠買賣。
其次，在估值方面，居屋較想像中要便宜一點。
雖說是七折定價，然而是否真的七折呢？以今次的居屋為例，荃灣尚翠苑市值呎價評估為8,733元，七折後呎價為6,113元。
事實上，尚翠苑旁的荃灣工廠三寶，最便宜的都要賣到12,000元。當然筆者不能保證每次估值都偏低，然而這次確實便宜。

惟買居屋亦有風險，就是朝令夕改的政策。
舉例說，如果將來的居屋折扣價比這一批低，將來出售時，賣給綠表就欠缺優勢了，要在自由市場上跟對手拼。
不過將來的事，將來才知道，這一刻，對未有足夠能力買私樓上車的年輕人來說，居屋的確是一個選擇，錯過機會，不知道要等多久。

文：1% Anthony很多資深投資者均認為居屋不值得買，筆者有不同見解，如果抽到都唔買，將來會後悔！

日前筆者跟前輩交流，解釋筆者為甚麼會買居屋。

前輩說：「私樓好過居屋啦！」。

如果有能力，當然買私樓好過買居屋，問題是現在你有能力嗎？

很多年輕人為儲首期而煩惱，以一個市值500萬元的單位為例，最多借80%按揭，首期100萬元！

居屋七折發售，即350萬元，可借90%按揭，首期僅需要35萬元！100萬元比35萬元啊！資深投資者當然當散紙，但上車一族就是沒有這筆錢！

前輩又說：「有些私樓都可以借90%按揭呀！」

首先，400萬元以下的私樓才可以借90%按揭，市場上的選擇已經愈來愈少。

連幾年前獲投資者大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心及得寶花園等，最細的單位都已挑戰400萬元了，嚴格來說只有一房。

居屋呢？大大間兩房單位都是300萬元，選擇多很多啊！其次，今天市場瘋搶細價樓，細單位呎價比大單位貴得多，盲搶細價樓，當「水魚」的機會不小呢！

前輩續說：「居屋要補地價，沒太多投資價值喎！」

在自由市場買賣才要補地價，賣給綠表人士是不用補地價的，還有不時批出的「白居二」名額亦會是你將來的潛在買家。

例如市值400萬元的私樓升20%，就是480萬元。

若以七折280萬元買入居屋，升20%，便是336萬元，賺幅一樣。

若遇上旺市，細銀碼物業會跑贏，尤其是400萬元以下的物業，隨時可以再多賣10%，甚至更多，投資價值可能比私樓更高！

另外，居屋還有一些優勢，首先在按揭方面。

除首期外，年輕人很多時候因薪金較低，通過不了壓力測試。居屋的審批相對寬鬆，甚至有銀行借多筆錢可作裝修，去邊度搵？

又有人說居屋不能加按，投資價值低。

是的，居屋要加按確實困難，不過，話說回頭，今時今日加按，本來就已困難，要有心理準備，想在居屋身上賺錢，就得靠買賣。

其次，在估值方面，居屋較想像中要便宜一點。

雖說是七折定價，然而是否真的七折呢？以今次的居屋為例，荃灣尚翠苑市值呎價評估為8,733元，七折後呎價為6,113元。

事實上，尚翠苑旁的荃灣工廠三寶，最便宜的都要賣到12,000元。當然筆者不能保證每次估值都偏低，然而這次確實便宜。

惟買居屋亦有風險，就是朝令夕改的政策。

舉例說，如果將來的居屋折扣價比這一批低，將來出售時，賣給綠表就欠缺優勢了，要在自由市場上跟對手拼。

不過將來的事，將來才知道，這一刻，對未有足夠能力買私樓上車的年輕人來說，居屋的確是一個選擇，錯過機會，不知道要等多久。

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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