湯文亮專訪：用「丁權」買樓慳印花稅！預測明年住宅租金跌10%｜2020投資展望

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

今次難得可以訪問湯文亮，當然向他求證，何以他會行使他口中的「丁權」置業。湯文亮坦言「費事畀我老婆鬧我，因為不行使『丁權』日後樓價又上升，太太會話我浪費『丁權』。」湯文亮指出政府實行「辣招」， 未曾以個人名義置業的人士猶如有「丁權」，可以免除繳交印花稅。他進一步演譯：「某君無『丁權』置業，要畀多1,000萬元稅。」

租務市場兩年恢復舊觀已好好

「我本來唔想去買樓，但有為有『丁權』我都會去買樓，所以有『丁權』反而樓價會升。我為耳根清靜唯有買樓，都租咗出去。」早年港府實行樓市管理需求措施，向物業投資者徵收最多三項的稅花稅，首先是針對已經使用首置名額人士，當購買第二層物業時徵收相當於樓價15%的從價印花稅。

港府又向持有物業時期短於特定期限的業主，徵收相當於樓價介乎10%至20%的額外印花稅。另外，針對境外投資者或公司名義置業人士，徵收相當於樓價15%的買家印花稅。湯文亮為資深物業投資者，行使「丁權」時至少可以節省15%的從價印花稅。近日湯文亮的姪兒也有行使首置名額而置業，同樣鍾情陽明山莊。記者問到湯文亮有沒有向他教路，湯文亮表示姪兒置業有結婚需要。當時姪兒稱賣方開價2,800萬元，他們覺得賣家叫價可接受。惟湯文亮認為可嘗試遊說對方減價，最後減至2,720萬元成交。話說回來，湯文亮作為物業投資者，其對租務市場的看法極具參考意義，尤其是早前社會運動升溫，租務市場難免受影響。

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湯文亮：明年唔減租都好好彩

湯文亮預期：「明年唔減租都好好彩，相信未來兩年都不能加息。住宅租務都會偏弱，惟商舖租務無咁快復原。如果租務情況在兩年後回復至爆發社運前夕已好好，惟相信可能要額外兩三年時間才恢復。」

物業投資者要有心理準備，未必一定升，最重要是「捱唔捱得住」， 不是單純看未來一、兩年，而是未來五、六年，甚至未來十年。湯文亮坦言，明年住宅物業租金將會跌10%，而商業物業租金將會跌15%至20%。

湯文亮又坦言，銀座式商廈及非核心區的商廈將會是成租務市場重災區。他表示，最傷不是示威路線沿線的地舖物業，而是銀座式商廈。以往地舖租金太貴，部分承擔不起地舖租金的租戶，會轉往上樓經營。現時地舖租金回落，原本銀座式商廈租戶轉戰地舖。「地舖的吉舖好快被承租樓上舖的租客吸納，惟銀座式商廈空置現象並不明顯，其實才是重災區。我發覺得有銀座式商廈搭𨋢變得好容易，原來全幢竟僅兩、三間舖頭營業。」湯文亮補充道。

買外國樓不如買股票

同樣道理為以往租用非核心區商廈的租戶，會轉租東九龍、黃竹坑等非核心商業區物業。惟當中環租金跌至可負擔水平，又會搬回中環。所以中環租金跌幅有限，惟非核心區商廈租金則會最傷。根據湯文亮估計，全港有大約1,000家商戶執笠。「托賴集團旗下租戶並無執笠，因為我們挑選租客比較穩陣。」惟集團作為物業投資者也要盡社會責任，「會因應租客情況盡量幫忙。」因為每個租客養起廿個家庭，與其沽出物業，不如繼續持有物業，讓集團以合理租金出租。
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2003年救了很多租客

其實物業投資者盡社會責任，才可以生存得更耐。湯文亮概嘆，這個道理不是每位物業投資者都明白。因為倘強行加租，即使租客勉強續租，亦會利用新租約期另覓舖位，或者索性結束營業，最終損失都是業主。所以業主要了解租客，湯文亮坦言：「集團在2003年救了很多租客。」

所謂有人辭官歸故里，也有人漏夜趕科場。湯文亮指出，租金回落也是創業的好時機，現時租舖可以獲得較優厚的條件，惟最重要是搵到適合自己經營的生意，還要大膽豁出去苦幹。話說回來，移民及海外置業也是城中熱點。
湯文亮坦言，在外國買樓是隔山買牛，如果極為富有在外國買樓，當買個保險無所謂。海外置業不外乎是日本樓或馬來西亞樓，除非在東京置業；否則， 都好難收租，即使在東京置業都是租予內地學生。湯文亮坦言，除非有移民外國的準備；否則，無必要買外國樓。因為買外國樓樓價貴，又不會賣出，中間涉及稅項。除非有很多錢；否則，不如留錢買香港股票更佳。

湯文亮2020年樓市預測

• 住宅物業租金將會跌10%
• 商業物業租金將會跌15%至20%