湯文亮 汪敦敬解答買樓4大疑問 首置客現在入市嗎 上車盤如何選擇 | 香港樓市2018
撰文：謝潤蓮 | 圖片：新傳媒資料室
【香港樓市2018】 湯文亮 汪敦敬傳授上車買樓心得
問1: 現時首置客應否入市？
汪敦敬認為現時屬上車好時機，尤其是預算以500至600萬， 購入價錢便宜三房私樓單位的人士。他按價格把樓盤分成兩類：600萬以上；600萬以下的單位，由於600萬以上樓盤易受樓花供應及定價影響，故建議以600萬以下的住宅作上車目標。
汪敦敬補充，買樓較租樓划算，因供款中包含本、息。「本，你未來可以收回；息又一定低過你交租，所以等樓價跌是一回事，但若趁現在調整期入市，即賺不是更好嗎？」
不過各人有自己處理風險以及機會成本的方法，市民要自行消化有關意見、資訊，再視乎適用與否。「合符個人情況就用；不適用就等待下一個更好的時機。」汪敦敬說。
根據上文分析，600萬以下樓盤的調整期今年始完結，多等一會或許能買到更抵的心頭好。那麼汪敦敬就建議大家先再問自己三個問題：你想買的盤是否要等、你有沒有能力等、你應該等嗎。
對租樓人士而言，「等」似乎並非明智之選。「橫掂每月都要交租， 現遇上好的入市時機，買第一層樓自住就不值得等，要知道等待都有風險。樓價或於你入市後跌；但你不買樓價亦可能升，兩者都有風險存在。」
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再者，租樓隨時面臨加租風險，只要算一算十多年後交了多少租給業主，你會發現付出的代價並不對等，這是大家要認清的一個數學問題，汪敦敬如是說。
他又以居屋抽籤為例，供應沒有增加，需求不斷上升，等待中籤，等完可能只是得個桔。一直等待談何掌握將來。「如果你有一定承受能力，掌握到未來風險，不論樓市升跌你都能掌握將來。」
汪敦敬認為，處理自住樓很容易計機會成本，掌握到入市機會就掌握到將來。即使樓價真的下跌，你有力繼續供款就不成問題；樓價上升，與自住不賣的業主無關。
汪敦敬又忠告有意上車人士，買樓要認清目標，不要將夢想家居（dream house）與上車混為一談。年青人買樓更應該以上車先決，不要過分執着於向海、位處市區中心等元素。
「上車最緊要抵食、易上車，不要給自己太大壓力，最重要是在合適時候有沒有買。買了樓，多年後自住單位升值好幾倍；租樓的話，你只是在幫人供樓，有沒有上車真的影響一生。」
問2: 上車族應該瞄準哪類上車盤？
一般以屯門、天水圍作指標，這亦較合乎上車人士處境。以嘉湖山莊為例，近日有三房單位就以580至590萬成交；有兩房單位以495萬售出，創近期新低。汪敦敬指，入市明顯較調整期前出現容易。
若大家有留意，會發現其他區的樓價也在調整中，「香港地物業保養算是不錯，不少已有20年樓齡的單位仍然新淨，又可以在銀行借到按揭。」，這類樓盤可以作為置業目標。
「不妨用屯門及天水圍的成交價做藍本，你覺得它們的價位合適、符合個人預算，就可以向兩方面推演，依這條公式物色心水市區盤。」首先是向上推演，即在580至600萬元三房的價格上加50萬元，容易找到多點選擇；又或是向下推演，挑選400萬元以下的兩房樓盤。
「目前市場上也多了這個價位的盤，譬如是一些洋樓、又或是一些居屋自由市場放盤也不定。選購樓價在400萬元以下住宅的好處為，買家不用購買按揭保險也只須支付樓價一成作首期。」換言之，買家可做九成按揭，較多人負擔得到，上車難度較低。
特別是年輕人可「往下游」，尋找「入場費」低於400萬的樓盤， 惟汪敦敬不推薦買開放式單位。
「年輕人想過二人世界，惟變數在一瞬間出現，譬如生仔，這時你就需要換樓。」因此，他認為買二手兩房單位最聰明，事關兩房麻雀雖少，但添了一位新成員後還算夠用，年輕買家要多考慮潛在變數。
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問3: 首次置業應否買村屋？
除了居屋、私樓以外，近年愈來愈多人物色村屋作上車盤。無可否認，村屋中不乏荀盤，透過基建發展，有些村屋的確很吸引。不過，汪敦敬指出，買入前有兩點要格外留神。
第一是業權，因為村屋的業權較複雜，不要盡信地產代理，自己亦要上網查找相關資料；第二則是該村屋的轉售價值以及交易量，有些村屋的交易量低迷，那些是被房地產玩家買的，普通買家就應該挑一些不太冷門而交易量正常的，不然業主想轉售時未必能輕易脫手。
看罷上述的觀點，可能對樓價仍抱觀望態度，紀惠湯文亮提議可等政府放寬逆週期措施之時。屆時買樓借貸額會上漲，變相要繳付的首期下降。「不過無論要付的首期多少，大家緊記要於銀行做按揭，千萬不要為升值而去財務公司借錢。」
其次就是要衡量自己的供款能力。供不起的話，上車前要慎重考慮。即使繳了首期，你每月仍要供款，如果每個月的收入不足，那就真的不要買。
「以做生意為例，我一次蝕一筆沒關係，將來賺回來；但如果每個月都蝕，那就看不到未來，這樣的話就不行了。」湯文亮道。
問4:落錯車人士該何去何從？
湯文亮不贊同於此時再入市。「落錯車已經錯了一次，現在買回單位後，若樓價繼續下跌，那就是錯完又錯，被連打兩巴可不行。」他認為，落錯車的人不如等多陣，靜待樓價調整。
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