差估署《香港物業報告2024》揭示，23年的甲級商廈空置率飆升至16%，創下歷史新高，比97年金融風暴以及03年SARS情況更嚴峻；然而手執三層中環中心的湯文亮博士坦言沒有後悔，並透露自己最新的投資方向。

湯文亮表示，有不少內地朋友均在撤辣後踴躍來港睇樓買房，當中包括內地中學生家長、高才、專才等，相信是令成交量飆升的因素之一 「不少內地中學生的家長對香港的教育環境非常看好。因此，他們希望把孩子送進香港的名校，湯文亮相信，這批內地人可以填補早前移民離港所留下的空缺，有助於穩定樓市。

「政府具有相關數據，顯示有許多人移民離港，也有很多人賣樓，導致樓價必然下跌。因此政府放寬房地產市場調控措施後，填補了流失的市場需求。」 他進一步分析指，一些移民離港的人之所以賣樓，與他們移民的目標國家有關。

湯文亮透視樓市走勢 「我唔會買樓」

早前財爺順應民意，在宣讀《財政預算案》時公布「全撤辣」，地產界一直努力爭取的全面撤辣政策終於實現。紀惠集團行政總裁湯文亮認為，取消徵收政策將率先帶動成交量的增加，這對市場的活力會有所促進。他透露，業界已為即將來到的「5•1」黃金週做好準備，因為有許多內地人正計劃來港開戶買樓。根據美聯物業監測數據顯示，3月香港一手房成交量飆升至4,200宗，較2月增長超過14倍，創下自1998年以來的新高紀錄。

而十大二手屋苑的成交量，也呈現約2.6倍的增長，達到359宗。

此外，美聯物業研究中心統計「撤辣」政策實施後，該行深圳的客戶對於香港物業的咨詢量激增50倍，同時帶看量也增加超過20倍。

3類內地人來港買樓

湯文亮表示，有不少內地朋友均在撤辣後踴躍來港睇樓買房，當中包括內地中學生家長、高才、專才等，相信是令成交量飆升的因素之一。

「不少內地中學生的家長對香港的教育環境非常看好。因此，他們希望把孩子送進香港的名校，意味著需要在港置業並長住。」

湯文亮提到，此類內地客在香港房地產市場佔有重要地位。

撤辣後的熱潮持續，湯文亮透露，業界已為即將來到的「5•1」黃金週做好準備，「聽說很多中資銀行或港資銀行，叫員工不要在『5•1』黃金週休假，因為有許多內地人正計劃來港開戶買樓。」

湯文亮相信，這批內地人可以填補早前移民離港所留下的空缺，有助於穩定樓市。

「政府具有相關數據，顯示有許多人移民離港，也有很多人賣樓，導致樓價必然下跌。因此政府放寬房地產市場調控措施後，填補了流失的市場需求。」

他進一步分析指，一些移民離港的人之所以賣樓，與他們移民的目標國家有關。

「英國有一條『死線』，規定在指定時間內賣掉房子，不然就需要支付資產增值稅。當然，他們也需要用錢，故此需要賣樓。」

湯文亮又指，若非這批賣樓的人，樓價就不會出現下跌情況。

不過，湯文亮透露，收到消息指有一批人正計劃回流香港，將有助於市場趨於穩定，「許多醫生或醫護人員曾移民離開，但現在他們可能會考慮回到香港申請工作，因為他們發現英國的生活不如預期。」

他又指，若要比較離開和回流的人數，可能會發現回流的人數更多。

雖然湯文亮及市場部分意見認為，移民潮是拉低樓價的因素之一，但同時有意見認為，這並非主要因素。

著名財經專家林一鳴去年指出，港樓價下跌主要是由於預期息口上升，以及防疫措施持續三年。這些因素使得買家對未來經濟前景感到擔憂，進而使市場活躍度下降，推低了成交價格。

樓盤以外之投資選擇

不論樓市的跌價原因為何，湯文亮建議港人在考慮購買房產時不要急於行動。

「樓市供應充足，特別是新建樓盤，因此沒有必要急著出手，除非有業主被銀行催收而迫不得已要賣房。但如果業主並未面臨催收壓力，即使你出價，對方也不會理你。」

「如果真的要投資的話，我不會買樓。」湯文亮建議投資者，可以考慮投資幾類股票。

「可以買一些藍籌股，其市值等於資產淨值約三至四成。以長實集團（01113）為例，近日股價約30元，其每股資產淨值為120元。」

他再進一步指出，股票市值理論上應該高於資產淨值。

「因為公司上市時的股票市值，往往遠高於其資產市值。這個投資方向相對較安全，因為這些公司仍在做生意、仍然會派息，所以有錢的話，我都會投資股票收息。」

另外，他再推介港交所（00388）與滙豐控股（00005）。

「我經常認為港交所一定會保持中立性，因為其角色使中國企業在美國上市的風險，得到了一定的抵消。」

而滙控方面，他認為滙豐銀行是最大得益者，「其『一腳踏兩船』，屬於英國及歐洲最大的銀行。不過最緊要都是集團現在仍有派息。」

湯文亮3隻推介股表現

（一）長實集團（01113）：本週五（4月19日）收市價31.1元，每股盈利4.8559元。根據報表披露，公司於週四（18日）在聯交所回購了127.65萬股，每股價介於31.05至31.45元之間，總金額約3,995萬元。截至目前，長實集團已回購了總計7,975.05萬股，佔公司股本的2.22%。

（二）港交所（00388）：週五收市價為214.6元，每股盈利9.3736元。於本週三（17日），港交所宣布了一項名為開發領航星衍生產品平台（ODP）的計劃，旨在進一步提升交易、清算和風險管理能力。這個新平台由港交所技術團隊內部開發，預計將於2028年推出。這將有助於提升集團衍生產品業務的競爭力，並有望在全球衍生產品市場中取得更大的成功。

（三）滙豐控股（00005）：週五收市價為61.85元，每股盈利為1.1517美元。根據滙控公告，指其於本週四（18日）在英國及香港市場合共回購了629.26萬股，總計3.93億港元。

其中，滙控在英國市場回購了261.94萬股，每股價格介乎6.39至6.455英鎊之間，每股加權平均價為6.4238英鎊。在香港聯合交易所市場，滙控回購了367.32萬股，每股價格介乎61.8至62.75港元之間，每股加權平均價約62港元。