港漂學生租樓 防中伏貼士︳樓市專題

事實上，近兩年樓價下跌的同時，租金卻於2024年升逾5%，呈「租升價跌」的背馳走勢。

租金連升3個月

差餉物業估價署日前公布2月私人住宅租金指數持續向好，按月升約0.31%，連升三個月；即使每年年初普遍為租務淡季，然而今年首兩個月租金依然向上，可見目前本港住屋有強勁的實際需求。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨租務旺季的到來，料租金將續升。
事實上，近十年美聯「租金走勢圖」第二季按季變化，除了2020年第二季外，其餘九年均按季上升，當中2017年第二季更升約3.7%；而過去兩年的第二季，亦錄得約2.6%至2.7%的按季升幅。
料今年第二季，除了專才持續來港而帶來租務需求外，相信有不少內地生來港升學，進一步增加本港的租務需求，料次季租金進一步上升。

如是者，港漂學生和畢業生如果立心在港居住，就會提早來港租樓。
不過，對於港漂生，本港居住環境、交通是否稱心？租樓時會不會中伏？不熟悉香港的租樓規則如何是好？

留意冒認業主詐騙

早前有報道指，一宗由警方瓦解一個由黑幫操控、專攻新來港人士的租屋詐騙集團，揭發有人與持牌地產代理合謀，安排「二房東」冒認業主騙取租金，近月至少150名「高才通」或港漂大學生中招，涉款逾1,300多萬元。
一個人在陌生的地方展開新生活並不容易，而租金又佔了生活費大部分，因此租樓時記得要慎選業主及可信賴的中介，以保障自己。
在選擇當中，整租毫無疑問是最好的，不僅盤源較多，可以按照自己的喜好進行選擇，而且主動權在自己手上。
如承接學長、學姐或同鄉租住的單位，單位的質素不易把握，也存在二房東等各種風險。

當然，找盤源可以選擇不同的渠道，包括在較多港漂認證的大型租房論壇及微信租房群直接找到業主，與業主相討租房事宜，或是承接他人轉租，也可透過香港正規的網上平台及地產代理尋找房源。

找合法代理以保障利益

找地產代理一定要選擇有政府認可牌照的合法代理，以保障自己的利益。找盤源時要注意代理的合法性，目前有部分代理沒有政府認可的執業牌照，要慎重選擇。
代理佣金一般為一個月租金，和代理提前溝通好需求，例如室友性別、人數、離學校距離遠近，要求幾室幾廳等。一般在香港也可以遠程睇樓，即代理發送盤源的視頻和照片。
在香港簽約時，港漂記得一定要預先準備足夠的現金，在香港租樓通常是「押二付一」，即交付兩個月租金的押金和首月的租金。正式簽訂租約一定要業主本人和租客本人在場，如未能親臨，需要有正式的授權書。

同時，由於香港的租樓合同必須經過政府備案，所以簽完租務合約後，要去政府打釐印（在內地的叫法是印花稅）。
一般一至三年租約的印花稅，通常為平均年租的5%，業主和租客各付一半。成功簽約後，千萬別忘了還需要自己到各個部門開通水、電及煤氣服務。
此外，亦要了解「生約」、「死約」是甚麼？租期多數是「一死一生」，即第一年「死約」，租客不能退租；第二年「生約」，雙方可協商改動條款。
「死約」到期了，房東如果決定不再出租，便必須提早一個月通知租客；而租客則要另覓處所。
但是，根據香港法律，「死約」並不是不可以提前解除，前提是在雙方同意的條件下。

最後，解約有甚麼要注意呢？
如果迫不得已解約，其實分很多種情況，即為：提前解約、到期解約、轉租。
在生約內提前解約，只要獲得業主和租客雙方同意，是隨時可以解除的，別忘記簽訂一份《提前解約協議》。
到期解約會按照合同上列明的日期，自動解約，如果想要續住，可提早與業主商量。
業主可能會允許租客在租金開始計算前，提前搬入單位。一般免租期可以由數天至半個月不等，租客可在簽約時，跟業主商討何時才是正式起租的日子。

按大學位置制定租樓攻略

愈接近開學時間，租金會愈貴，盤源會愈少，所以港漂生應儘早部署。
此外，亦可按香港各大學校地理位置作選擇。以香港大學為例，分為「東閘」和「西閘」。由於不同科目上課地點不同；再加上山路難行，從學校的一棟教學樓走到另一棟教學樓，往往需要花費一些時間。

故建議最好提前打聽好所學專業的主要授課地點，再決定租在哪個閘口附近。一般會選擇在堅尼地城、西營盤區租樓。
至於香港中文大學的學生可以租住近東鐵線，即從紅磡到深圳之間的區域，交通方便。
配套較好、較受歡迎的地區是沙田、大圍；而如果想要更經濟實惠的，粉嶺、太和附近盤源較多。租遠少少，預算分別不大，又可以有較寬敞的起居空間，而日常在家「閉關」研習功課時，亦有較好的學習環境。

遙距租樓大增

此外，鄰近中文大學的白石角，同樣不乏學生客提前承租單位，不少為準備來港就讀的內地生，只睇過單位相片，就火速決定承租。
同時，靠近內地邊境的北區也成為不少內地大專生的其中一個選擇，而且租金較低水，學生哥在預算上可以較為鬆動。

由於近年有新冠肺炎疫情關係，內地生租樓有別於往年來港「即睇即租」，有代理行曾短短20日促成逾20宗內地生「遙距租樓」個案，個別連事故單位亦獲承租，內地生大多一次性付足一年租金及按金，故非常受業主歡迎。
不少業主專攻內地生租客，會把大單位裝修好，設計到近似宿舍般租給學生， 三、四房單位可分租給四至五名學生，每間房月租介乎7,000至10,000元，整個單位的每月租金收入，最高可達30,000元以上。
倘若業主將整個三房單位放租，月租僅約20,000元，只可吸引家庭客承租，兩者租金回報相距甚遠。