港樓命運｜負資產有望「清零」、美國象徵式加息？標普：大多數國家樓價年中已見頂
撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社
負資產宗數有望「清零」
根據金管局數據顯示，今年第三季全港僅錄得3宗負資產個案，對比第二季錄得5宗及0.21億元，宗數及貸款金額按季分別減少2宗及1,200萬元。
假如對比去年第三季同期的199宗負資產及11.55億元，負資產宗數及貸款金額按年分別大減196宗及11.46億元。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數中可見，樓價自7月份起於高位398.2點，輕微回落兩個月，至9月份的396.3點。
按季而言，今年第三季私人住宅售價指數報397.5點，比上一季的393點增加4.5點或1.15%，連升三季，創有記錄以來季度新高。
第三季樓市稍回調
另一方面，今年第三季樓市成交量按季稍有回調，對比去年同期仍有增長。根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心的數據顯示，今年第三季一二手住宅註冊宗數錄得21,097宗，比去年第三季的16,375宗仍增4,722宗或28.8%。
曹德明認為，第四季多個新盤強勢推出，近日多個新盤銷情甚佳，相信可帶動第四季整體成交量及樓價有上升動力，料第四季負資產個案有望重返2018年第三季的零宗水平。
負資產超低水平 美國象徵式加息
美國聯儲局宣布聯邦基金利率維持在0%至0.25%區間不變，亦是自去年3月16日後，連續13次議息會議維持接近零息水平。
美聯儲局亦決定調整疫情爆發後為刺激經濟而推出的資產購買計劃，由原來每月1,200億美元資產購買規模，於本月起每月將減少買債150億美元。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，美聯儲局維持利率不變及啟動減慢買債均屬巿場預期之內，隨著美國經濟數字持續改善，加上當地市場資金已水浸至出現供應過剩，美國落實減慢買債開展貨幣政策正常化已屬市場共識及合理做法。
即使明年美國開始加息，預料仍限於象徵式，而美國在對上一次減息周期對比港息「減突」較大幅度，減幅共達2.25厘，港P減幅僅0.125厘，故此美加息初期料港P無需立刻跟隨上調。
現時拆息樓按計劃主導市場，本地按息受拆息(HIBOR)調整所影響，美國加息對港元拆息之影響視乎本地資金水平及流向變速，預期美加息初期，港元拆息在資金充裕環境下跟隨息率上調的速度有可能較慢，由於預期美明年僅象徵性加息，料今明年本港仍處低息環境。
王美鳳指出，今年第三季樓價續升約1.2%，首三季樓價平均累升逾6%，貼近樓價歷史高位，促使負資產數字在零星數字低位繼續回落。進入第4季，近期本港樓價於高位窄幅上落，但預期樓價整體上落調整幅度輕微，預料年內負資產數字仍會處於超低水平。
標普：大多數國家樓價見頂
評級機構標準普爾表示，雖然全球房地產需求不斷上升，但在新冠疫情爆發期間，建屋速度及數量被逼叫停，令整體供應受到較大限制。
標普指出，部分低收入家庭負擔能力惡化，或被趕出私人物業市場，而且未來趨勢仍會加劇，令各國政府在擴大社會住屋發展方面承受更大壓力。
標普展望，隨著推動樓價各上的寬鬆貨幣政策有機會「收水」，全球大多數國家的樓價升幅已於今年年中見頂。又指，隨著各國央行開始收緊貨幣政策，意味樓價升勢將會出現不同程度的放緩跡象，但具體走勢將取決於各國政策因素。
較早前，標普預期，香港住宅樓價在明年保持區間波動，雖然整體住宅供應不足以繼續支撐樓價向上，但香港樓價早已超越2019年歷史新高，部分潛在買家或許卻步，推遲入市部署。
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