拆解港樓難負擔 3大樓價數據謬論

你好！有報告說香港是全球樓價最難負擔城市，不吃不喝16.7年才能買到樓，沒有講解如何計，之前閣下也曾解釋過錯誤之處，請問可以再講解一下嗎？

讀者馬先生

讀者所指的是，國際公共政策顧問機構Demographia每年公布的「國際住宅負擔能力」（International Housing Affordability）報告，2024年報告出台，過去一年，雖然香港樓價跌了很多，很多人都已有能力買樓。
但按照機構的統計方法，數據上，香港仍然是全球樓價最難負擔城市，連續14年稱冠，負擔比率是16.7倍，即是說市民要不吃不喝16.7年才能付清樓價。

然而很多人沒有親身落區去睇樓、去了解樓市，憑著一些數據而紙上談兵，大造文章。
荒謬（一）：樓價中位數。他們的標準是，以樓價中位數除以家庭入息中位數計算，那麼香港的樓價中位數是多少呢？
根據城市土地學會（Urban Land Institute）公布的《ULI亞太住宅可及性指數報告2023》，香港樓價中位數是116萬美元（約905萬港元）。
買不起一個905萬元的單位，所以樓價很難負擔？今時今日，905萬元已買到三房單位。怎會拿905萬元做標準呢？
荒謬（二）：入息中位數。根據政府統計處報告，從事經濟活動的家庭住戶，每月入息中位數為39,700元。

如果要買一個400萬元的上車盤，最少40萬元首期就做到，正常大概兩、三年就儲到，月供約18,000元；若將來按揭貸款利息跌到3厘，月供15,000元，怎會買不到樓？
是的，這個供款比例可能有點吃力。不過，香港的房屋政策以7/3為目標，即是七成公營；三成私營。換句話說，即是約有七成可以住公營房屋，為甚麼用入息中位數計算？不是應該用收入較高的三成人計算嗎？
如果要用中位數計，應該用居屋價計，即是約市價6折，負擔比率又縮短幾年。
再者，香港稅率偏低，相比外國稅率高一至兩倍，大家都用入息中位數比較，太不公平了。

上車盤已重返多年前水平

荒謬（三）：紙上談兵。市場上很多上車盤已跌穿400萬元。熱門沙田第一城；地方大一點如嘉湖山莊，有不少約400萬元的選擇。
即使在市區都買到樓，「上車」不是應該先由上車盤開始嗎？如果儲905萬元要用16.7年，惟真正上車盤約400多萬元，入息以最高三成人計，幾年就能KO；再加上外國人稅率高達三至四成，香港稅率低好多，實際落袋的收入亦多很多，那有人買樓會full pay的？
不要做「數據L」，無論買賣物業又好、做生意又好，單單看這些宏觀數據，其實不能反映現實情況，例如市民的負擔能力。
現在很多上車盤已重返多年前的水平，租金回報高達4厘至5厘，已是一個能負擔的水平了。