2021年港樓依舊食正「大牛浪」還是由升轉跌？從四個歷代牛年看端倪
日光下無新事，已過去必然再有。正如美國作家馬克吐溫（Mark Twain）說過；「History doesn’t repeat itself, but it does rhyme.」意指歷史不會重演，但類似的事件還是會再度發生。
1973年 由升轉跌
本來經歷了上世紀60年代末社會動盪，港英政府為穩民心，推出十年房屋計劃，包括興建公屋及居屋，樓市應跟隨社會回穩而向上。
可惜，因假股票事件及中東石油危機，引爆了1973年10月股災。 恒生指數跌至同年的400點，再暴挫至1974年的150點，前後累跌逾九成，「魚翅撈飯」日子轉眼成空。
由於股市不振打斷樓市升浪，原先1973年上半年樓價，比起1970已升1.2倍；不過，之後1975年底與1973年比較，卻轉為大跌超過三成。
1973年成為樓市由升轉跌的分野。 香港經濟在1973年至1975年進入蕭條，地產市道受挫。直到1976年，港府決定興建地鐵，土地價值獲提振，樓再進入榮景。 在1976年至1981年，香港樓價升達5倍。如果在70年代末與60年代末比較，上車盤樓價更狂升十倍。
換言之，1973年成為樓市由升轉跌的「分水嶺」，要到1976年才重拾升軌。
1985年 大幅減息
整個80年代，香港樓市去向異常波動。事源80年代初本地樓市過熱，樓價地價雙雙飛升。港府當時將港息大幅加至24厘，並大量推地試圖壓低樓價。
不過，1982年內地宣布收回香港，消息一出令樓市急回至1984年中，樓價由高位跌五成。其後中英正式簽署《中英聯合聲明》，樓市才回穩。
1985年是香港樓市再次起航的關鍵年；加上最優惠利率，由1984年17厘降至1987年5厘，港府又限制土地供應，每年香港土地供應不得多於50公頃，奉行高地價政策，造就了其後90年代回歸前的樓市大升浪。
換言之，如果在1985牛年入市置業，雖然中間樓價屬有波動，但仍可「食正」1997年前樓市「大牛浪」。
1997年 樓市泡沫爆破
進入90年代，香港樓市形勢大好，地產行業已成為香港經濟重大支柱之一，在1994年樓價更創出新高，到了1996樓市仍保強勢。
可惜進入1997年牛年，樓價去向開始反覆，同年遇上由泰銖急速貶值引爆「亞洲金融風暴」。由索羅斯率領對沖基金狙擊港元和香港股市，引至金管局抽高隔夜拆息以擊退炒家。 對息口敏感的港樓，抵受不了息口抽升；加上特區政府回歸有意推「八萬五」政策，加大單位供應，成為樓價下調借口，樓市泡沫終爆破。
物業蝕賣及撻訂個案大增，如雪花紛飛，樓市一沉百踩，「銀主盤」名稱於當時應運而生。
究竟1997年樓市高位展開跌浪，何時才完結？事後孔明，整個樓市下行週期分多個階段，由1997年10月至1998年1月，跌幅有32%，再由1998年3月至同年10月，跌46%，但是整過跌浪於2003年8月才結束。由1997年第三季至2003年第二季，大約累挫68%。
所以1997年算是上世紀樓市盛衰分界線，由90年代樓市盛勢，直到2003年「沙士」過後，才完成整個調整週期。
2009年 全球資金氾濫
回望2009年香港樓市前，不得不提2008年因美國次按問題爆發全球金融海嘯，雖然曾經風聲鶴唳，但事過境遷，現在回看好像未出過任何問題。
多得無限量化寬鬆政策（QE），央行大印銀紙催谷資產價格，香港樓市成為最大受益者。2008全球受金融海嘯衝擊，樓價及恒指一度急劇大挫。中原城市指數（CCI）由2008年9月67.24點，三個月內已跌17.5%至12月55.46點低位。
不過，踏入2009年，由於全球資金氾濫，股樓止跌回升，雖然樓價在2009年上半年下跌兩成，但在下半年已反彈，2009年全年樓價升近30%。
因此，2009年牛年是樓市展開長達逾10年上行週期的「轉角位」。
其實由2009年至2020年，香港樓市因低息、供應短缺等因素，都是升多跌少。
2009年短暫回落後，較為明顯回調有兩次，首先是2015至2016年，因美國利率正常化，增加買樓利息成本，差估署樓價指數自2015年4月252.9，下調至2016年6月的233.3。可是，樓市短暫下跌後因量寬迅速回升。
而最近一次調整是2019至2020年，受到社會事件及疫情打擊。按差估署數字，去年全年樓價指數跌0.1%，而中原城市領先指數（CCL）全年則跌1.07%，為12年來首錄負數。
總括而言，1973年及1997年牛年，是樓市轉向下行的轉角位，至於何時回升，視乎當時眾多因素。以1973年為例，樓市於數年後已重拾升軌，反觀1997年樓市探底時間更長。不過，牛年又非對港樓完全不利，以1985年及2009年為例，是一個長升浪的起始點，升浪可以逾10年，如果能把握入市時機，回報以倍數計。
2021牛年樓市何處去？
2021年樓市走勢，是吉或是凶？根據多個牛年表現，樓市只是多處於轉角位，之後數年表現才見真章。
只知道現時樓市進入好淡角力的調整期，向下壓力大過向上，從差估署於12月滯後數字顯示，樓價指數已連跌三個月。
不過，樓市不缺利好因素，包括資金仍流入；加上按揭利率仍處極低水平，普遍只有1.5厘。同時近期二手市場活躍，1月二手登記宗數及金額，較12月上升數個百分點，創四個月新高。隨著疫情有緩和跡象，市場人士料，二手買賣將明顯增多，相信2月二手登記量將升穿4,000宗水平。
至於新盤銷情更現「小陽春」，個別新盤開局報捷，香港小輪和帝國集團合作的中小型盤屯門帝御•嵐天，首輪銷售281伙（入場費低至299萬元），全日售出241伙，去貨比率逾八成。
另外，將軍澳日出康城LP10第三輪銷售，錄得共179伙，單日賣出近八成。LP10累售493伙，佔全盤55%，套現近50億元。
因此，回看過去四個牛年，香港處於大時代光境中，因此置業人士對今年樓市宜審慎。套用「李超人」用語，買樓最重要都是「量力而為」。
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