港樓仍值得投資嗎？

想問問你的意見，相比其他地方，香港的物業值得投資嗎？

文：1% Anthony讀者問：Anthony你好！每期都有看你的專欄，原本想買樓投資，但見最近香港樓市氣氛很差；與此同時，身邊很多朋友都已開始買內地及海外物業，例如中國大陸、台灣、歐、美等，價錢均較香港便宜。
想問問你的意見，相比其他地方，香港的物業值得投資嗎？

其實香港、中國大陸、台灣及澳門各有主題，先分析香港物業。

當局者迷，旁觀者清，我們身處香港，很多時候會受到傳媒報道、專家評論及負面氣氛影響。

現時香港樓市正處於下行週期，不過，相對其他地方仍然有明顯優勢，尤其是租金回報。

雖然近年香港樓價急升，租金回報不斷下降，但相對其他地方仍然不俗，尤其中、細價樓，現時大型屋苑租金回報約3.5厘。

例如新界區鐵路沿線樓價約350萬元的兩房單位，每月租金收入約10,000元。面積、樓價相若的市區單幢樓及舊樓，例如油尖旺區，每月租金收入更達12,000元，租金回報有4厘以上。

這個租金回報已是劈租了，然而，相對其他地方仍然偏高！

例如中國大陸、澳門及台灣租金回報普遍皆不足2厘，筆者深圳朋友在蓮塘的單位，樓價約300萬元人民幣，每月租金僅逾3,500元人民幣。

澳門朋友在黑沙灣的單位，樓價約逾600萬元，每月租金收入約12,000元，他老家在新橋的舊樓單位樓價約300萬元，每月租金收入約7,000元。

至於台灣朋友在台北內湖的單位，市值已升至逾1,600萬新台幣，每月租金收入約25,000新台幣，折算約逾430萬港元，每月租金收入7,000港元。

從投資角度來說，租金回報是重要的防線。

面對樓市起起跌跌，如果租金夠供樓，甚至每個月有正現金流，就有本錢處之泰然，毋須急於賤賣，甚至可以趁低吸納，買多幾層，壯大自己的資產。

相比中國大陸、台灣及澳門，跟不同地方的朋友交流買樓投資心得，他們會不約而同地說：「在我們這裏買樓投資，不能計算租金回報，主要看往後的升值潛力。」

升市週期，還可以踢進攻足球，「有前無後，打死罷就」，租金回報暫放一旁；但在下行週期，還可以不顧防守嗎？從幾個地方比較，內地樓市情況較為樂觀，可以博升值。

雖然深圳樓價升得瘋狂，然而，不同城市發展步伐不一，仍有很多城市處於起步階段，可以到不同城市尋寶，例如深圳前海。

亦可以留意同樣被規劃作自貿區的珠海橫琴及廣州南沙等，甚至深圳周邊的二線城市樓價都在升溫。

至於澳門大部分經濟都來自賭收，賭收連續多個月下跌，拖低經濟。

過去十年，澳門樓價升逾十倍，今年氣氛逆轉，樓價已調整兩至三成，個別屋苑樓價甚至跌了四至五成，可以博撈底。

台灣方面，下屆總統大選似乎綠營大有機會取勝，與中國大陸關係肯定好極有限，經濟樓市又怎會好？可以靜候撈底機會。

至於其他地方物業，世界太大了！哪裏有筍盤？一定要用心做功課，物業代理的工作是賣樓，難免個個盤都讚好，投資者要懂得自己分析。

文：1% Anthony其實香港、中國大陸、台灣及澳門各有主題，先分析香港物業。

當局者迷，旁觀者清，我們身處香港，很多時候會受到傳媒報道、專家評論及負面氣氛影響。

現時香港樓市正處於下行週期，不過，相對其他地方仍然有明顯優勢，尤其是租金回報。

雖然近年香港樓價急升，租金回報不斷下降，但相對其他地方仍然不俗，尤其中、細價樓，現時大型屋苑租金回報約3.5厘。

例如新界區鐵路沿線樓價約350萬元的兩房單位，每月租金收入約10,000元。面積、樓價相若的市區單幢樓及舊樓，例如油尖旺區，每月租金收入更達12,000元，租金回報有4厘以上。

這個租金回報已是劈租了，然而，相對其他地方仍然偏高！

例如中國大陸、澳門及台灣租金回報普遍皆不足2厘，筆者深圳朋友在蓮塘的單位，樓價約300萬元人民幣，每月租金僅逾3,500元人民幣。

澳門朋友在黑沙灣的單位，樓價約逾600萬元，每月租金收入約12,000元，他老家在新橋的舊樓單位樓價約300萬元，每月租金收入約7,000元。

至於台灣朋友在台北內湖的單位，市值已升至逾1,600萬新台幣，每月租金收入約25,000新台幣，折算約逾430萬港元，每月租金收入7,000港元。

從投資角度來說，租金回報是重要的防線。

面對樓市起起跌跌，如果租金夠供樓，甚至每個月有正現金流，就有本錢處之泰然，毋須急於賤賣，甚至可以趁低吸納，買多幾層，壯大自己的資產。

相比中國大陸、台灣及澳門，跟不同地方的朋友交流買樓投資心得，他們會不約而同地說：「在我們這裏買樓投資，不能計算租金回報，主要看往後的升值潛力。」

升市週期，還可以踢進攻足球，「有前無後，打死罷就」，租金回報暫放一旁；但在下行週期，還可以不顧防守嗎？從幾個地方比較，內地樓市情況較為樂觀，
可以博升值。

雖然深圳樓價升得瘋狂，然而，不同城市發展步伐不一，仍有很多城市處於起步階段，可以到不同城市尋寶，例如深圳前海。

亦可以留意同樣被規劃作自貿區的珠海橫琴及廣州南沙等，甚至深圳周邊的二線城市樓價都在升溫。

至於澳門大部分經濟都來自賭收，賭收連續多個月下跌，拖低經濟。

過去十年，澳門樓價升逾十倍，今年氣氛逆轉，樓價已調整兩至三成，個別屋苑樓價甚至跌了四至五成，可以博撈底。

台灣方面，下屆總統大選似乎綠營大有機會取勝，與中國大陸關係肯定好極有限，經濟樓市又怎會好？可以靜候撈底機會。

至於其他地方物業，世界太大了！哪裏有筍盤？一定要用心做功課，物業代理的工作是賣樓，難免個個盤都讚好，投資者要懂得自己分析。 

作者是1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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