港府再唔出招 樓價點止升20%咁少 | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
一手市場購買力旺盛
過去的一個週六及週日（6月9及10日），新盤銷情持續亮麗，兩天合計售出約504伙，是近三個月最多成交的週末日。
嘉華國際（00173）位於大埔白石角的嘉熙，週六再賣出268伙，連同對上一週，共售出506伙。
恒基地產（00012）位於大角嘴的新盤利奧坊•凱岸，上週六沽出180伙，並於本週六加推120伙，平均提價約3至5%。
發展商狂推新盤之餘，二手市場直接受到衝擊，美聯週末十大屋苑成交量，由對上一週的16宗下跌至只有8宗。
該行住宅部行政總裁布少明表示，一手市場購買力旺盛，發展商又不斷加推，將大量二手客源吸乾，影響藍籌屋苑銷情。
港樓價升幅冠全球
房地産顧問服務公司萊坊，日前發表《全球樓價指數》報告，按一般住宅在今年首季度的樓價計算，香港成為全球樓價升幅最強勁的市場（見表一）。
該行董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱，今年香港首季住宅樓價錄得4.6%升幅，若與去年同期比較，升幅達到14.9%。
該指數追蹤全球57個市場，香港是自2015年第二季以來，再次在指數中領先，亦是2008年該指數推出後，第十次居於首位。
樓價升勢全無阻力，樓市專家也先後修訂全年預測。 中原集團創辦人施永青原估計今年全年樓價上升一成半，近日已一改口風，認為樓價全年將升兩成；他更笑言樓價由「升到你唔信」變為「升到你迷信」。
今年樓價升幅已接近一成二
施永青除預期本港加息步伐不會太快，對樓價影響有限外，更提及父母出資幫助子女上車，將成為市場的一大購買力，加上收租回報仍較銀行存款要高，樓價升勢將持續看好。
戴德梁行早前表示，根據本港政府的數據，今年樓價升幅已接近一成二，高於該行年初估計全年升一成的預測；而樓價下半年最高仍可上升8%，全年樓價升幅可達兩成。
該行大中華區副總裁陶汝鴻指出，今年下半年本港幾可肯定會加息，但加幅不會明顯，對樓市實際影響不大。
陶汝鴻強調，支持樓價上升的因素持續主宰市場，包括經濟基調良好、市場暫時未有即時紓解供應的措施等，樓價在下半年會續上揚。
恐透支未來購買力
筆者認為，今天市場大眾已深信，香港樓價只會升不會跌，今天不買，明天更貴，於是父母及兄弟姐妹合力籌資，協助家庭成員置業成為常態，結果是市場購買力大增。
事實上，原本暫不打算買樓的，也會走出來睇樓，並準備隨時入市；而已置業的，眼見樓市升勢不止，有餘錢的也趕著多買一層，以致今天的樓市，正在透支未來市場的購買力。
內地人買香港樓，更教市場對供應的預測難以估算，究竟會有多少內地購買力？這很視乎內地經濟變化，包括人民幣的升跌，以及內地政策的風向。
倘若內地人因政策或打貪等措施影響，勢必會藉買樓將資金調往香港，作為其中一處避險地。
要壓抑樓價，首要靠供應，但筆者上週也提到，土地供應小組要找到土地，不外乎移山填海，包括使用部份郊野用地，與及填海闢地；然而按目前進展，十劃未有一撇，要一兩年內土地供應大增，肯定是遙不可及的事情。
土地缺乏，從週中市建局深水埗通州街/桂林街重建項目招標揭盅就可見一斑。 項目由香港小輪（集團）（00050）以10.292億元投得，每方呎樓面地價約10,519元，雖然是略低於市場預期，但競標財團達到20家，亦可見競爭激烈。
另外，銅鑼灣禮頓道五幢舊樓物業，即市場合稱的「四禮一加」，有大財團以逾百億元洽購，每方呎平均價23,000元。
物業雖用盡地積比率，仍獲財團青睞，反映土地匱乏下，土地之罕有難求，發展商也願意購入發揮空間受限制的項目。
推空置稅勢在必行
目前要壓抑樓價上升，行政手段似乎是唯一可行方法，空置稅的推出相信勢在必行。
市場消息，空置稅會以差餉的機制，向一手空置樓宇徵收，大體上是一些落成一段年期，但仍遲遲未出售的一手項目，需繳付以倍計的差餉。
亦有指空置稅會以累進方式徵收，同時為防止發展商以「左手交右手」方式避稅，新政策會有應對措施。
雖然具體方法仍未落實，但政府似乎已準備對急升樓價實施針對措施，暫時不會以壓需求為目標，即是不會壓抑購買力，反之會在谷供應上著眼，而空置稅就是要將市場的潛在供應釋放。
市場現存的9,000個一手空置單位，在空置稅的實行下，預期將陸續加快步伐推出，以紓緩龐大的需求。
雖然發展商未必一下子推出全數單位，但以每年新樓落成量平均18,000個計算，若將現有2,000至3,000個一手空置單位推出，百分比已超過一成，對供應或多或少有一定幫助。
況且，政府也透過空置稅的推行，釋出心理信息，就是政府不會對急升樓價坐視不理（實際上做不做到是另一回事），倘若樓價續揚，政府有可能會再出新招，以壓抑暴升的樓價。
三辣稅收劇增 反映樓市熱度
樓市究竟有幾熾熱，不妨看看剛公布的三辣稅收，稅務局剛公布5月份的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），三項稅收合共為34.65億元，創出近4個月以來的新高，按月則上升14.3%。
SSD在5月份上升23.53%，錄得63宗，創出18個月新高，為2016年11月之後的紀錄。涉及的稅款更是五年半以來的新高，達到4,293.8萬元，按月激增56.5%。
反映外來買家及公司買家的BSD，5月份按月上升32.9%，共錄得405宗，涉及稅收8.582億元，按月上升22.83%。
至於DSD，5月份按月上升15%，合共錄得3,757宗，涉及稅款25.635億元，按月上升11.24%。
三辣稅收及宗數的上升，反映市場在樓價急升下，對於所謂的辣招也無懼，亦導致措施的力度有所減弱。
簡單講，是樓價的上升，已足夠彌補稅收的支出，以致買家或賣家不理相關稅收，照樣入市或轉賣，情況愈演愈烈。
不過，現階段看，暫時政府仍然是針對供應多於打壓購買意欲，即是從供應方面著手，故短期有機推出的措施，將是一手新樓空置稅。
市場人士估計，除非空置稅推出仍然無效，樓價續急升，那就有機會逼使政府進一步推出打壓措施，甚至會從壓抑購買方面著手。
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