港人港地起貴樓 啟德一號顛價賣

筆者： 「幾錢呀？」
代理： 「折實呎價1.5萬起。」
筆者： 「均價呢？」
代理： 「1.8萬左右啦。」
筆者： 「嘩！太貴啦，唔抽啦。」
代理： 「賺梗喎！」
筆者： 「呎價1.8萬，賺得幾多呢？」
代理： 「知唔知隔離塊地賣幾錢呀？」
筆者： 「有睇新聞…呎價1.36萬嘛。」
代理： 「係囉…加埋建築成本、利潤，隨時賣到2.5萬。」
筆者： 「唔係化？」
代理： 「將來可能仲貴過九龍站添。」
筆者： 「就係因為有財團高價投咗塊地？」

今次啟德一號2期開價，比1期貴了超過兩成。

其實上次啟德一號1期推出的時候，筆者比較過附近的半新盤，例如傲雲峰、譽港灣等，已經覺得貴，今次開價更加沒有衝動。可能因為香港人對啟德特別有感情，上次已經收到爆晒飛，今次開盤前連續幾幅地皮高價批出，更成為高價推盤的理由。

問題一：個別發展商天價投地，就代表可以天價賣樓？

之前的文章已經分析過，中資發展商海航分別以呎價1.35萬及1.36萬搶到兩幅啟德地皮，高出之前的成交價近倍，比當時估值高超過8成，比其他發展商，包括經驗更豐富的本地發展商高出很多，之後嘉華中標的地皮，呎價僅過萬，比海航的中標價平25%，有沒有想過可能是海航出價太高？或者他們有其他策略？或者打算建超豪宅？或者他們為推廣形象？或者計錯數？不是你顛價投地，我就要天價買樓的，要看到時市場的承接力。

問題二：隔離天價賣樓，就等將來你又可以賣天價？

代理說將來這裡可以貴過九龍站，筆者就用九龍站作參考，同一個小區，呎價可以相差很遠，凱旋門、君臨天下、天璽等，呎價大約3萬多元，較早期入伙的漾日居、擎天半島等，呎價僅逾2萬元。

再看看奧運站，樓齡最新的龍璽呎價賣到2.5萬，較早期入伙的維港灣呎價約1.7萬，價錢同樣有一段距離。代理說將來海航的項目要賣到呎價2.5萬，就算真係賣呢口價，係咪代表較早期入伙的啟徳一號都可以賣到接近呢個價呢？

再者，啟德一號自身存在不少缺陷，將來賣價未必及其他。

據說它是第一幅，亦是唯一一幅港人港地，未來30年，不可以賣給非香港居民、公司及法團。今天訪問準買家，個個都話冇問題，當然啦…個市升緊嘛，然而如果將來經濟逆轉，政府減辣，撤銷BSD等辣招，其他樓盤可以賣給外國人、大陸人，你呢？抱歉，只能賣給香港人，客路少了，豪客少了，價錢自然較低。

如果買樓目的是自住，必須要考慮環境及配套。

樓盤今年10月就入伙，屬於短期樓花，沙中線估計要到2020年或之後才通車，現時區內交通並不方便。至於環境，附近的地盤仍未入伙，到處沙塵滾滾，你要有心理準備，這樣的生活環境要捱好幾年，是否值得呢？

以呎價1.8萬來說，其實選擇有很多，例如奧運站都可以買到。代理說最細單位375呎，售價約650萬。面積相若的一房單位，在奧運站附近的優質樓盤，600萬以下就可以買到，為甚麼一定要啟德呢？就當年對啟德情有獨鍾，沒有它睡不著，那為甚麼不等之後的項目呢？據說旁邊的嘉匯及沐寧街一號等亦即將推出，供應那麼多，隨時平過啟德一號，為甚麼不等吓呢？

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