港人港地啟德1號 高價登場續搶爆

啟德新發展區前景無限，吸引內房高價搶地，鄰近住宅項目因應巿況上調訂價。中國海外旗下啟德1號二期近日公布價單，首批折實呎價17,589元，較一期高22%。最平的一房單位，入場費約642萬元，本週六（1月14日）開售。

文：鄭福發 ︳ 攝：彭大偉
相︰啟德1號二期訂價上調22%，入場費642.4萬元。2013年港府在啟德新發展區批出兩幅港人港地，由中國海外中標，發展為啟德1號，項目一期在2016年售罄。

2016年底內地財團以樓面呎價13,600元搶啟德地，較港人港地高出1.76倍。新近啟德1號二期獲批預售，訂價更上一層樓。

啟德1號二期首批涉及125伙，折實平均呎價17,589元，較一期的14,471元，高出約22%。

位於沐寧街8號啟德1號二期，由兩幢高座物業與七幢低座物業組成；高座物業中，提供一房至三房間隔，實用面積375至799平方呎。

樓花期10個月

低座住宅則以四房間隔，另有極少量複式單位供應。樓盤關鍵日期為2017年10月31日，樓花期約十個月。

首批涉及一房至三房間隔，售價最低為3座2樓C室，屬於實用375平方呎的一房單位，折實價642.4萬元。

售價最高為3座37樓D室（連天台），實用面積799平方呎，折實售1,777萬元。

項目最大賣點是啟德發展區未來發展，區內總規劃320公頃，包括商場、寫字樓、酒店、住宅及休閒設施等。擬建260萬平方呎的都會公園、跑道公園、啟德河及巨型體育場館。

而啟德1號鄰近興建中的港鐵沙中線啟德站，僅需一分鐘步程即達該站。日後沙中線竣工後，可由沙中線直達會展，車程約11分鐘。

會所設施包括37米游泳池、園林花園、宴會廳、保齡球場、卡接OK室、健身室、瑜伽室及桑拿室等。

租務行情方面，鄰近樓齡較新的二手屋苑包括譽•港灣、豪門及御•豪門等，最新成交呎租介乎30至40元。預計啟德1號租金回報介乎2至2.7厘。

位於新蒲崗的譽•港灣，2B座高層B室一個實用面積637平方呎的三房單位，近日以月租24,000元租出，呎租近38元；至於九龍城豪門，高層F室一個實用面積574平方呎的兩房單位，以23,000元租出，呎租逾40元。

樓市趣談︰外牆物料大比併

樓宇維修涉資龐大，優質住宅外牆往往選用較佳原材料，在過去50年流行物料包括油漆、瓦磚、麻石及玻璃幕牆等。利比工料測量師行董事關健表示，各類物料成本大不同，在維修保養亦不一樣。

油漆 

大牆外牆須具備防水功能，油漆是眾多外牆物料中價錢最相宜，每平方米的費用可以低至100元；而以油漆工程短，故不同年代的公營房屋或私人住宅均經常採用該物料。

但關健指出，油漆持久力參差，一般防水有效期只有兩年，亦即最快兩年便須維修。每次維修都須搭棚，棚架開支很大機會多於油料費用。

瓷磚（包括紙皮石） 

上世紀80年代起私人住宅改用防水效能較佳的瓷磚，包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園等。

關健指出，瓷磚成本較高，每平米成本介乎300至600元，視乎生產地及質素。及後生產出的優質瓷磚更有自潔功能（Self Cleaning），成本亦更高，但維修成本較低。

麻石 

1997年豪宅當道，住宅單位愈豪、銷售速度愈快，驅使發展商使用高質素麻石作外牆。

關健指出，大幅的麻石每平米成本由2,000元起，若石材來自歐洲，更可達3,000元。

玻璃幕牆 

近五年新晉住宅多以玻璃幕牆設計，原因除了美觀之外，港府容許幕牆發水才是真正主因。

關健指，玻璃幕牆每平米興建成本可高達5,000元，但發展商依然照做，原因是屋宇署在1998年起發出《聯合作業備考》，容許預製組件發水，其中玻璃幕牆是其中之一。以往發水可達大廈「龍骨」以外300毫米，及後收緊至150毫米（約六吋）。