終於減辣 讀者：本人以為這輩子都看不到

你好！早兩日發表了《施政報告》，好像柚姉有「減辣」啊！本人以為這輩子都看不到，太好了！閣下覺得哪些政策對樓市最有助力呢？哪些地區及物業類型最受惠呢？

Anthony Sir:

問：「減辣會否令樓價急升嗎？」

答：「急升肯定不會，將會逐步重返正常水平。」

以非住宅物業為例，之前不但減辣，甚至是完全「撤辣」，工商舖、車位等非住宅物業有急升嗎？完全沒有啊！現時市場最大困擾是加息，即使減辣，也不可能即時令樓價急升，直到減息。

樓價將重返正常水平

然而樓價將會很快重返正常水平。甚麼是正常水平？或者這樣理解，與大市同步。例如樓價指數從高位跌15%，例如單位高位600萬元，跌15%，即510萬元，即是與大市同步的合理價。

如果賣450萬元，就是不正常地低，這些筍盤會很快被掃光，重返510萬元，就我們看，只是重返正常水平。

問：「哪些政策對樓市最有正面作用？」

答：「每招效果不同，買家印花稅最為直接！」

額外印花稅（SSD）由三年減到兩年，這項減辣有利有弊。利處是可以令投資更有彈性，可以走多兩轉；弊處是有持貨滿兩年的單位，可以推出市場，短期內或會因為供應增加再尋底。從價印花稅由15%減至7.5%，對樓市有明顯幫助。很多人都有能力買多層樓收租，然而政策卻勒緊購買力，逼使小市民盲目買股票基金虛幣，輸翻天！這項政策大大提高購買力。

買家印花稅（BSD）由15%減至7.5%，專才先免後繳。這項政策的力量無疑是最大的！不符合人才資格的投資者，以往要付稅30%，現在只需要付稅15%，大大提升吸引力。符合人才資格的更受惠，現在免繳，等同首置，肯定會吸引不少來港人才入市，是樓市強大的生力軍。另政府從善如流，將擔保期延至50年，讓年輕買家多了很多選擇。

問：「哪類型物業最受惠？」

答：「每招效果不同，受惠物業也不同。」

從價印花稅減至7.5%，讓更多人可以買多層樓收租，當中細價樓、租值回報高的物業看高一線。例如一些30、40年，約300平方呎的兩房單位，或者一些半新樓，近300平方呎的一房單位。地區方面首選市區，例如港島區的灣仔、銅鑼灣；九龍區的油尖旺等。

受惠先免後繳的人才，比較富有者會揀新樓或半新樓，例如最受內地買家歡迎的啟德區，還有新樓比較多的白石角、將軍澳日出康城等。然而也有不少高才並非來自富裕之家，跟我們一樣要先「上車」再換樓，可以留意一些內地買家比較喜歡的地區，性價比較高的二手樓，例如沙田大圍、紅磡土瓜灣、屯門元朗天水圍等。

有人認為樓價高企，很多人仍買不到樓，不應急於減辣！事實上，樓價已跌了很多，買到樓不難；加上樓價持續下跌，令企業信貸出現危機，股市及實體經濟都受惠。