減息超預期 樓市趨轉勢︳布少明專欄

減息後物業成交雖然未見爆升，但是穩中向好。
新盤方面，減息後首個首週未有大型全新盤開售，週末雖然未有全新盤開售，惟貨尾盤銷情穩定。
綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，上週六至週日（9月21日至22日）週末兩天，一手成交量錄得約27宗，按週表現持平。
二手交投則有所增加。綜合美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑於上週一（16日）至週日一週合共錄51宗成交，按週增加約8.5%，連升兩星期。
樓價亦回穩，「美聯樓價指數」報127.84點，按週微升0.02%，是為連跌13週後暫見喘定。

每月按揭供款大減

減息有助令市場不明朗因素消散，對樓市實屬利好。另一方面，隨著樓價高位回落；加上期內家庭收入上升，買家入市能力已有所增強。

以一個約850萬元的單位為例，若於三年前即2021年8月樓價高位、供款30年及七成按揭計算，當時「經絡按揭息率指數」（MMI）僅1.58厘，即每月供款約20,764元（見圖表）。
然而，至今樓價已由高位下跌約28%，即該單位樓價跌至約612萬元。假設同樣以供款30年及七成按揭計算，今次本港按揭息率下調0.25厘，預計MMI由今年8月4.14厘減至3.89厘，上述個案的每月供款調低至20,182元。
由於居於私人住宅的家庭月入中位數，由三年前約37,600元上升至最新41,000元，令供樓負擔比率由55.2%下調至約49.2%，在供樓負擔下降下，置業「上車」更為容易。

再者，近年租金持續攀升，美聯「租金走勢圖」8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元，連升六個月，創即近五年新高。
隨著本港按息回落，市民入市置業意欲亦會提高，將促使「轉租為買」個案增加；同時，近年租金升、樓價跌，帶動租金回報率向上，刺激投資者加速入市。
總而言之，減息後香港樓市相信有力「逆轉」，目前正處於「厚積薄發] 的階段，正累積新一股上升動力，相信一旦樓市重新聚焦於利好因素，負面情況消散；配合10月中公布的《「施政報告》推出有效的刺激市場招數，屆時將引發累積的購買力爆發，令樓市重回健康升軌。