減息＋放寬按保推高樓市！業主狂反價！買樓要有呢個準備

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室

100萬元貸款額 每月供少66元

林浩文續指出，在政府的新政策下，600萬元至1,000萬元的二手樓仍會「亢奮三至四個月」，估計這類別的成交量亦會多兩至三成，但「盤源」及「購買力」會慢慢消耗。經絡按揭轉介高級副總裁曹德明預料，大部分銀行的最優惠利率（P）將回復至去年9月加息前的水平。早前施政報告放寬按揭成數措施，相信可刺激交投增多，激活樓市發展。不過，自6月起多間銀行已開始收緊按揭優惠如現金回贈及提高按息，曹德明相信減息後按揭業務的邊際利潤將更見低微，加上經濟前景不明朗，銀行承辦按揭業務時將會更加審慎，不排除銀行會再將按揭優惠減少。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，P下降0.125厘後，新造按息將由2.625厘降至2.5厘，由於年內美息及港息再下調機會不大，預料年內按息將維持2.5厘低水平，連同最近推出新按保修訂，相信對本港樓市具支持作用。以貸款額100萬元、30年期計算，以減息前P按2.625厘計，每月供款為4,017元，減息0.125厘後，每月供款會減少66元，至每月3,951元
（見表二），以目前新造按揭平均貸款額約400萬元計，減息0.125厘， 每月供款將節省264元，利息支出減少417元。

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樓價將止跌回升

差餉物業估價署公布，本港9月私人住宅單位售價指數報380.5點， 按月跌1.8%，跌幅較8月的1.4%為大，連跌4個月，但這只是滯後數據。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，低息環境將有助樓市交投回升及樓價回穩，預期第四季餘下時間，樓價有望止跌回升，並修訂全年樓價由原先估計的持平，變為較年初時仍有3%至5%的升幅（見表三）。事實上，自施政報告放寬按保後，市場已憧憬樓價上升，各區睇樓量急升，刺激業主叫價企硬，二手市場隨即錄得多宗反價個案。而由於政府放寬800萬元以下物業按保上限，有利該類價位物業的交投。

有沙田區代理消息指，區內指標屋苑沙田第一城44座中層兩房戶， 在施政報告出台前叫價540萬元，出台後即加價至550萬元，及後見市道暢旺，再反價至560萬元。日前再即提價到568萬元，由於不乏買家出價，故再調升2萬元，最新開價570萬元，以實用面積284平方呎計，每呎叫價2萬元。即使是不反價，都「零議價」。世紀21奇豐物業高級分行經理李嘉文表示，沙田第一城41座低層D室， 實用面積304平方呎，2房間隔。單位放盤1個月，獲買家「零議價」以510萬元承接，實用呎價16,776元。據了解，原業主於2009年7月購入上址，當時作價141萬元，持貨10年多至今沽售，賬面獲利369萬元離場，單位期內升值2.6倍。

業主心雄持續反價

於7月21日發生襲擊事件的元朗區，整體二手成交量自政府公布放寬按揭保險後，買家入市意欲上升，區內成交量更大增，更不時有反價個案。代理消息指，元朗區上月錄得過百宗成交，遠超8月全月81宗，其中過半數成交是為《施政報告》公布後錄得。中原地產副區域營業經理王勤學表示，其中YOHO Midtown 1座中高層G室，實用面積443平方呎，2房間隔，原業主最初叫價760萬元，期後反價10萬元或1.3%後，以770萬元售出，實用呎價17,381元（見表四）。

原業主於2010年以308萬元購入上址，持貨9年，賬面獲利462萬元，物業升值1.5倍。另一新界西大型指標屋苑荃灣愉景新城，亦接連錄得反價個案。美聯物業首席聯席區域經理梁仲維表示，剛錄得愉景新城1座極低層B室，實用面積474平方呎，8月開價650萬元放盤，日前反價至665萬元沽，平均呎價14,030元。 對比月中成交同層另一個同戶型單位做價，再高出27萬元。

加速入市步伐

中原地產分區營業經理陳旭明表示，自從宣布放寬按揭成數後，東涌二手成交持續暢旺，日前東堤灣畔5座高層F室，實用面積607平方呎，以768萬元沽出，成交價屬同類單位近4個月新高，實用呎價12,652元。買家為區內用家，睇樓一星期，期間亦有出價洽購其他單位，均慢半拍而未能成功入市，近日洽購上址，鍾情單位處高層，馬上追價40萬元承接單位。原業主於2013年以550萬元入市，現轉手賬面獲利218萬元，升值40%。

二線屋苑一樣有反價個案。中原地產分行經理朱建宗表示，近日新屯門中心業主心態轉強，新近錄得反價成交為3座高層F室，實用面積455平方呎，兩房間隔，原先叫價510萬元。單位近日獲買家洽購，業主有見樓市氣氛升溫，臨場反價5萬元， 買家為上車客，唯恐遲買更貴，決定追價，單位以515萬元成交，折合實用呎價約11,319元。原業主1994年11月以135萬元買入，持貨約25年，帳面獲利380萬元，升值約2.8倍。

不過，有經濟學者指出，政府放寬八至九成樓宇按揭上限及減息， 短期需求可被釋放，但之後的樓價走勢如遇上經濟轉差，走勢會後勁不繼，市民始終仍要面對樓價下行的風險，故不一定需要入市，如無必要的情況下也不應該入市，特別是炒樓。故此不認為反價封盤潮會持續很久，料只是曇花一現。

非套現轉按一樣可受惠

政府放寬按保，雖然只適用於現樓物業，對於樓花新樓，買家要選用建期付款才能選用新按保計劃，但同時新按保適用於非套現轉按，料有利延伸至承造發展商按揭的新盤買家於入伙後轉按。近年大部分新盤發展商提供高成數一按及二按讓買家以低首期入市，但平息蜜月期過後，業主須承造以倍增的高息償還貸款。若想轉按至傳統銀行，最高只可借物業樓價6成，亦要考慮通過壓力測試及資金填補差額等。

據經絡按揭統計資料顯示，由2016年至今，近4年錄得的樓花按揭有近37,400萬宗，當中約3,646宗是借發展商按揭上會，佔整體比例約9.75%。換言之，近年每10個承造樓花按揭個案之中，就有1名買家透過借發展商按揭上車。假若該批尚未還清貸款或已轉往其他銀行機構，估計有機會即時受惠新按保計劃。

入市要量力而為

事實上，政府放寬首置按揭後，發展商賣一手樓花時，除了在價錢上克制，以保持競爭力之外，更要在付款辦法上出招，方可吸納客源回流一手市場。當中近期市場焦點一手樓屯門的恒大•珺瓏灣，提供9成一按，首2年更加免息，另推出代繳印花稅優惠，上限為成交價的3%；青衣明翹匯亦提供8成一按，首2年的息率亦有優惠，為P減2.875厘，日後入伙再轉按予銀行使用新按保計劃，兼可繼續享低息。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為，在新的按保計劃下，承做八成或九成按揭的申請人須是首次置業且入息固定，要求較一般按揭用家嚴謹，即使可透過支付較大比例的保費以避過較嚴格的壓力測試，申請人仍要通過信貸報告及評分。買家亦要量力而為，在入市前審慎計算因低首期而帶來的額外每月供款和保費開支，以及在經濟逆轉下對自身供款能力的影響。