減息︳香港銀行定期存款10萬億 夠買多次全港私樓 ︳Anthony專欄

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利率是非常、非常、非常重要的！經過這幾年大家應該看到，美國就憑着調節利率，將全球經濟舞高弄低，尤其香港，由於聯繫匯率，利息被迫跟升，除了樓市股市被弱之外，
實體經濟及各行各業亦因為借貸利率急升而陷入黑洞。減息有那幾方面重要影響呢？

(1) 供樓壓力減少 急於劈價賣樓壓力減少

最直接影響是供樓壓力減少，現在供樓利息是4.125%，如果供樓利息下調至之前2.15%，即是大約減2%，以600萬的單位，借70%按揭計算，每月供款會由20,355元，下調至15,841元，小業主的供樓壓力會大幅減少，劈價賣樓壓力亦會下跌。現在樓市由「傻瓜主導」，市場上有個術語叫「扑傻瓜」，由於市場新樓庫存多，買樓的人少，無論一手二手出貨都困難。業主若急於套現就會被「扑傻瓜」，大幅低於合理價值出售。最慘的是…這個「扑傻瓜」成交會被市場吹噓，成為新指標，所以出現一浪低於一浪，這個時間非常考驗業主的防守力，如果供樓壓力減少，市場購買力增加，「扑傻瓜」個案就會減少。

(2) 收租回報上升 買樓投資吸引力上升

現在沒有人買樓投資，除了因為擔心樓價跌，最主要是因為銀行定存的回報比收租還要高，收租回報缺乏吸引力。通關之後租金持續上升，一來，因為很多準買家都不敢買樓，轉買為租，二來，越來越多內地學生來港升學，越來越多高才專才投資移民來港，大部份都會先租樓住。再加上近年樓價持續下跌，令到租金回報大幅提升，很多上車盤的租金回報已經高於4%，若利息繼續下調，買樓收租的回報就會越來越吸引。

(3) 無限資金釋出 財富效應令投資市場及實體經濟受惠

不過以上因素，並未是最大效果，最大動力是財富效應。我們在LIVE經常都有Update市場的最新情況，現時全港放在銀行的定期存款高達10萬億，相比疫情前正常情況約5.5萬億，高出超過4萬億，如果以最新的新盤，一個兩房單位約700萬計算，足以FULL PAY 60 萬個單位！如果計算50% 借貸率，即可以買120萬個單位，幾乎是全港私樓的總和！

當然不會所有釋出的資金都會買樓，假設只有1/10流入市場，都有12萬個單位，還未計算財富效應，例如賣出物業的業主，賣樓套現之後有機會再買等，資金流動了，各行各業都會活起來，地產相關的行業固然受惠，即使地產不相關的，例如近年陷入冰河時期的零售及飲食業，亦會因為財富效應而得到很大的改善！記得早幾年樓市好股市好，吃飯、飲酒的地方，都非常熱鬧。