減息遇股匯齊旺 2024年樓市翻生︳地產專題

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美國聯邦儲備局減息願望成真，連帶股市大升等利好因素帶動，購買力進一步釋放，物業需求上升，令近日新盤銷情理想，二手指標屋苑交投亦見上升。業內人士更表明，利好因素會一個接一個。 美國聯儲局減息0.5厘，本港主要銀行隨即「跟減」，市場氣氛轉趨樂觀，股市率先受惠。 新界市區一手新盤熱銷 減息後樓市反彈，新鴻基地產（00016）旗下元朗站The YOHO Hub II，日前售出112伙，佔推售單位逾93%，向隅客眾多，故加推新一批單位，並輕微加價約1%。 加推的價單6號，提供94伙，折實平均呎價約15,127元。 新地副董事總經理雷霆特別提到，最近主要銀行提供低定息按揭，多間銀行積極爭取按揭，反映對樓市有信心能健康及平穩發展，對後市有提振作用，此舉亦給予買家信心，相信未來減息速度快及幅度將會更加大。 雷霆續指，不少屋苑租金升勢強勁，收租回報達3.5厘至4厘，不少The YOHO Hub 的單位能以呎租50元租出，以週六（9月28日）賣價計租金回報4厘，有正回報。 加上現時存款利息下調，相信將會有更多人士重整資產配置，買樓收租將會更加普遍。 多盤齊開好現象 近日英皇國際（00163）旗下新盤跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT在減息後率先出擊，首輪發售85伙單位，悉數沽清。 若連同招標售出的10伙，合共沽出95伙，佔項目整體123伙的77%。 英皇國際集團有限公司副主席楊政龍表示，準買家出席率高，目前多盤齊開屬好現象，港股連升買家心情好，料未來新盤百花齊放，2025年樓市穩步上升。 恒隆下調價單29% 新盤熱賣之際，但都有一手樓大減價。恒隆地產（00101）九龍灣皓日更新價單，當中15伙下調價單售價，個別單位折實價大劈價約29%。 該15伙價單定價調低0.9%至12.6%，涉及一至三房，實用面積327至593平方呎，最新價單定價由690.6萬至1,245.9萬元。 項目增設多項折扣優惠，令最高折扣率擴大至13.5%，連同提前付清樓價現金回贈6%及印花稅現金回贈，折實價548.1萬至972.6萬元，折實呎價14,997至17,007元。 另一方面，在政策層面上，日前內地三大金融監管機構推出救市「組合拳」，多舉齊下援助樓股市場，同時推動經濟增長，對本港的樓股市場勢起一定助力。 而財富效應帶動下將有利樓市，多個發展商趁連串利好消息浮現，明顯加快推盤步伐。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，中央 頻推政策刺激經濟，本港政府亦理應盡快同步配合出招，產生「協同效應」，令刺激香港經濟復甦的速度進一步提高。 樓價指數或於11月反彈 至於差估署日前公布8月份本港私宅售價指數，按月下挫1.7%，並屬連跌四個月。 中原地產亞太區副主席及住宅部總裁陳永傑分析指，雖然美國減息半厘，幅度較市場為大，但樓市反應慢熱，與2月底政府全面撤辣後的熾熱市況有天淵之別。 他估計差估署10月公布的9月私宅售價指數，仍會下跌逾1%。 他續指出，現時加入新盤戰的發展商，均以減價戰的策略推盤，料可帶動一手成交，如配合10月中公布的新《施政報告》再有救市重藥，相信樓價指數可於11月開始反彈。 的確，自本港銀行跟隨美國減息；加上內地提振經濟，港股更顯著造好飆升，有助帶動經濟氣氛，刺激樓市。 經濟學者、活道教育中心創辦人林本利指，從歷史數據可見，樓市下跌往往持續三至六年，大約跌三成至六成。 他提醒，從過去歷史可見，若在樓市最熾熱及樓價最高位買樓，往往要等五至十年才回到當初入市價。 而在樓價回落約三成時候入市，即使樓價有機會再跌，等兩、三年可望「返家鄉」。 以本港住戶每月入息中位數約30,000元，除以地產代理統計的全港住宅平均呎價約10,000元計，近期400平方呎住宅的供樓負擔比率，已由超過60%降至約48%，亦證明了樓價已回落至港人相對能負擔的水平。 租金指數創5年新高 近期租金節節上升，反觀樓價持續整固，在「租金升、樓價跌」的背馳情況進一步擴大下，再配合日前本港銀行調低按揭息率，各區漸趨湧現「供平過租」的屋苑。 當中屋苑包括大圍金獅花園、沙田花園城及河畔花園；九龍灣得寶花園、港島西區的嘉輝花園、馬鞍山的薈朗及荃灣中心等，這些屋苑每月按揭供款較每月租金的支出，低出介乎13.2%至20.5%（見圖表）。 隨著美國聯儲局踏入減息週期，相信本港亦有望跟減按揭息率，令各屋苑「供平過租」的幅度，以及屋苑數量亦將會愈來愈多，刺激買家入市。 市區半新盤呎租近60元 整體本港租金表現卻逆市造好，期內各類別單位全面報升，據差估署最新公布，租金指數最新報197.5，按月升1.13%。 今年自3月起租金指數已連升六個月之餘，更自2019年8月錄200.1後約五年新高紀錄；總結今年首八個月，樓價指數累升約6.18%，按年同期漲約6.81%。 市區半新盤的放租盤仍具承接力，長沙灣區呎租近60元。 香港置業首席分區董事陳渝東表示，長沙灣映築高層K室，屬實用面積約330平方呎兩房間隔、望山景。 業主以約20,000元放租一日，獲同區客洽詢，經議價後減價1,000元或5%，以19,000元租出，實用呎租約58元，較市價略高。 新租客為情侶；業主於2022年2月，以約715.1萬元一手購入，享租金回報率約3.2厘。

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