減息後發展商筍價去貨引資金流入磚頭救市︳地產專題

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美國聯邦儲備局減息願望成真，最重要是香港銀行願意跟隨，理應提升買家入市信心，為本港樓市重新注入動力。然而，樓市氣氛似乎不如預期，二手指標屋苑交投回軟，而且有發展商以平價推售市區豪宅地段一手新盤。 美國聯儲局減息0.5厘，是超過四年來首次減息。減息幅度不單只較預期更高，而且今年還有進一步減息的可能。 港銀跟隨減息 更重要的是，本港大型銀行今次亦超乎預期減息0.25厘，而隨著減息週期啟動，市場人士相信，有望帶動資金流入其他投資板塊。 前財政司司長曾俊華形容，美國減息「呢個幅度相當狠」，相信不是全部從經濟角度考慮，反而是一個有相當大政治含量的決定。 不過，他預測，今年12月美國總統大選後，聯儲局的減息幅度應不會再那麼進取，估計最多只會再減25個點子。 曾俊華在社交平台分享對美國減息的看法，他認為市場早就消化了這個消息，股市亦提前相應調整，至於本港銀行將最優惠利率（P）下調了0.25厘，對一般供樓人士而言，負擔減輕幅度輕微，而減息幅度又未至於會成為刺激樓市的好大動力。 不過，減息對經濟是好訊息，只是認為經濟前景仍滿佈陰霾。 隨著減息週期啟動，料本港實際按揭利率將會繼續向下，對現時大部分使用浮息按揭的業主而言，未來每月供款所需金額下降，實為一大喜訊。 與此同時，新造按揭利率下跌，資金成本減低，亦有利用家及投資者入市。 假設業主買入一個600萬元物業，承造最高九成按揭，還款期為30年，以減息前息率4.125厘計算，每月供款（連同按揭保費）約為2.67萬元。 最新息率下調0.25厘，以3.875厘計算，新造按揭每月供款（連同按揭保費），則下降至約為25,900元。 美聯物業分行統計，減息後首個週末（9月21日至22日），10大藍籌屋苑錄得約七宗買賣成交，按週減少約53.3%，重回單位數及創八週新低。 美聯集團行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽表示，減息週期正式開啟，市場預期年底前息口進一步下調。 雖然二手市場不乏筍盤，惟新盤群起出擊，搶先起動，並以低價作招徠，難免搶去不少二手客源。 憧憬提振經濟政策出台 與此同時，該行分析指，最新7月份本港定期存款數字高達99,700億元，已創出紀錄新高。 隨著美國踏入減息週期，未來本港息率料將會進一步下調，定期利息亦續減，料將驅使資金流出。 保守估計只要當中1%流入樓市，已可帶來997億元成交額。 以今年首八個月，每個住宅單位（包括一手及二手）平均售價820萬元計算，等同於約12,000個單位的需求，預計減息將刺激樓市成交，樓價或有望喘定回穩。 此外，新一份《施政報告》將於今年10月發表，市場憧憬有提振經濟的政策出台，甚至推出有利樓市措施，為樓市「助燃」。 料到10月新盤成交將按月有明顯增長，二手市場筍盤仍具一定承接力。 地產建設商會執委會主席梁志堅表示，減息一定是好消息，認同對本港經濟有帶動作用，例如向銀行借錢的利息會減少，今次減息不會有負面影響。 而本港銀行跟隨美國減息，買樓自住人士的利息負擔將減少，增加置業的機會，投資者的負擔亦減輕，相信市場氣氛和交投開始好轉，賣樓負擔亦減少。 料樓價2025年止跌回升 不過，梁志堅認為，雖然樓價不會在一、兩個星期就馬上回升，但有機會慢慢止跌回升。 即使沒有息口因素，估計在今年底或2025年初慢慢回升，速度要視乎本港經濟，香港最重要是搞好經濟，政府亦已做了很多事情。 仲量聯行香港資本市場主管陳國章認為，減息後對投資者入市興趣會提高，相信有助交投量回升，價格上則仍要視乎租金表現。 陳國章稱不少業主放售三至四星酒店，造就財團入市改裝成學生宿舍，因為在眾多投資項目上，只有學生宿舍租金穩步向上。 學生宿舍成投資新焦點，故他指該行亦多加部署，安排本地租賃項目營運商合作，令財團安心投放資金。 私人發展商為年尾前跑業績，更加不敢怠慢，但價格上未有明顯調整。 近日港島跑馬地有樓盤率先起動，英皇國際（00163）新盤跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT在減息後率先出擊，首張價單折實平均呎價低見「1字頭」，入場價415萬元，創區內近13年新低。 首批50伙，價單定價由462萬至1,191萬元，價單呎價17,653元至22,944元，扣除最高折扣10%後，折實售價由約415萬至約1,072萬元，折實呎價15,888元至20,650元，該批單位折實平均呎價約17,904元。 及後在本週一（9月23日）加推第2號價單35伙，折實最低入場價為429萬元起；另招標25個特色單位。 以合共推出85伙計，折實實用面積平均呎價為18,229元。入場價接近同區車位價，訂價震撼市場，有望刺激交投。 發展商禁回佣免扭曲價格 傳統以來，新盤為促銷貨尾，過往一直有傳發展商會給予地產代理超高佣金，透過代理回佣給買家，變相減價。 近日有傳一個發展商重新推售新盤時，價單加價一成，卻給予代理樓價28%的佣金，透過枱底方式回贈買家，令到樓盤表面加價，實際減價。 值得一提，發展商英皇國際新盤跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT，提出「支持合理佣金」建議，建議項目推售時，不接受任何形式回佣。英皇國際表明，跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT銷售期間，若一經發現回佣，便會取消相關交易。 期望建議可令市場更合理、更健康發展，代理不用為回佣爭客，令單位成交價回歸最真實的一面，避免扭曲價格，銀行估價更容易，對買家、發展商、銀行及代理將達致四贏局面。 發展商期望令買家選擇物業時，可重新聚焦於樓盤本身質素。 可增加市場透明度 網上地產新聞平台《胡•說樓市》指出，若新盤銷售將減幅全反映於價單上，而非回佣上，無疑對銀行及對買家而言是好事，起碼能減少爭拗，亦增加市場透明度。 然而，倘若無官方機構硬性規定，相信禁止回佣的做法亦難以普及，畢竟目前市場上仍有大量新盤貨尾待沽，部分更是轉角市前已開售，發展商成功出貨，亦有相當大的難度。 發展商向代理提高超高回佣，背後主要原因可能是新盤定價過高或樓價回落，導致銷情欠佳，發展商卻不想「劈面價」賣樓，一來給予愈賣愈平的印象，未來去貨或更加崎嶇；二來，劈價可能有損新盤的定位。 事實上，過往曾經有不少個案，即使買家跟代理簽訂回佣紙，代理仍諸多推搪，例如以公司高層未批准、發展商未發放佣金等理由走數，最終令買家無法順利獲得回佣。

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