「吉舖」退散！消費券力谷舖位身價 兩大代理巨頭親自撈貨：施永青出手買舖自肥！
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash、美聯物業、資料圖片
根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2021年7月商舖註冊宗數錄160宗（見圖表一），按年升92.8%；按月則跌15.3%。
註冊金額約38.11億元（見圖表二），按月升28.6%，比2020年同期上揚1.12倍，當中包括屯門天生樓地下共11個商舖及尖沙咀鐵路大廈地下B號舖位，分別以3億及2.068億元成交。
若按銀碼劃分，500萬元或以下及500萬元以上至1,000萬元的商舖，於7月份分別錄54宗及21宗，分別按月減少32.5%及8.7%。
另價值介乎1,000萬元以上至2,000萬元，以及5,000萬元以上至1億元的商舖，分別錄30及7宗，按月分別跌28.6%及12.5%。
2,000萬元以上至5,000萬元，以及逾億元的註冊登記宗數，則按月上升，分別錄41宗及7宗，按月分別上揚20.6%及2.5倍。
倘若按地區劃分，7月份各區註冊登記宗數全線錄按月下跌，港島區錄35宗註冊，按月跌23.9%；九龍區錄71宗註冊，按月降19.3%；新界區錄53宗註冊，按月輕微減少3.6%。
至於四核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀），7月份共錄23註冊登記，按月跌11.5%。
至於反映價格走勢的「美聯旺舖四核心區一線街售價指數」7月份報169.5點，雖然按月微跌0.5%，但2021年首七個月仍累升4.2%。
美聯旺舖董事梁國文表示，本港疫情維持穩定下，不少市民早已回復外出消費，防疫放寬讓食肆及部分表列處所受惠，零售業及飲食業生意已經轉好。
加上政府近日開始發放電子消費券，相信有助進一步支持本港經濟，相信舖位市場前景將穩定向好。
核心消費旅遊區空置率遞減
中原（工商舖）商舖部董事黃偉基亦指出，7月本港各核心區商舖空置情況大致平穩向好，以傳統核心消費旅遊區銅鑼灣表現最好，連續第三個月遞減，反映商戶對進駐銅鑼灣區舖信心回升。
預料未來數月市民消費意欲會上升，會吸引更多舖位開業，為迎接市道好轉做準備。
銅鑼灣大地主之一的希慎興業（00014）日前公布業績時，集團首席營運總監呂幹威表示，消費券帶動整體人流、消費次數及業務銷售，起到輕微穩定作用，隨著消費市道好轉，期望市道可以止跌，並逐步回升。
事實上，近期部分大地產商以至投資者，已看準時機再度入市或出貨，令舖位市場交投氣氛熾熱。
日前有市場消息傳出，本地大發展商新世界發展（00017）持有的荔枝角美孚新邨一籃子舖位，擬推出市場放售，涉及樓面逾85,000平方呎，叫價5.5億元。
據了解，該批舖位分布在美孚新邨一期至八期的基座平台、地下、一樓、二樓及三樓，涉及24個舖位，面積介乎399至32,257平方呎。
該批舖位現由多個租戶承租，商戶類別包括教育機構、宗教機構、畫廊、琴行、家居零售、醫務所及健身中心等，目前出租率100%，每月租金收入高達140萬元。
據悉，新世界持有上述一籃子舖位約53年，過去多年從來未放售過。
事實上，新世界近期頻頻沽售旗下的舖位物業，如在6月份，以11億元沽出銅鑼灣百德新街22至36號珠城大廈商場地舖部分，舖位總建築面積約22,650平方呎，呎價約48,500元。現舖位租客為周大福珠寶及惠康超市，以年租金收入約4,700萬元計，租金回報逾4.25厘。
佐敦百年品牌門店減價離場
另外，位於佐敦庇利金街63號義順牛奶自用舖位，建築面積1,000平方呎，門闊14呎，日前以約3,200萬元售出，呎價32,000元。
義順牛奶於1987年2月，以500萬元買入舖位，賬面獲利2,700萬元，升值5.4倍。
義順牛奶品牌擁逾百年歷史、在港經營30多年，放售佐敦的自用舖位，叫價3,700萬元，終減價至約3,200萬元沽出，目前義順牛奶只餘下銅鑼灣最後一間分店。
舖市回勇，但劏舖蝕讓成交仍然不絕，部分小業主更慘蝕九成離場。
土地註冊處資料顯示，銅鑼灣地帶2樓一個單號舖位，建築面積約214平方呎，2021年7月以138萬元售出，建築呎價約6,449元。
資料顯示，原業主於2013年3月向華人置業（00127）一手購入舖位，當時作價1,480.878萬元，持貨逾八年後沽貨，現賬面勁蝕1,342.878萬元，蝕幅超過九成離場。
另屢錄蝕讓成交的尖沙咀首都廣場，兩個位於1樓207號舖及204號舖，於20217月底，分別以80萬及82萬元沽出，由同一位買家購入。
兩個舖位建築面積同為72平方呎，新成交呎價約11,111及11,389元。
資料顯示，該兩個舖位原由兩名不同業主持有，惟同樣於2013年1月購入，當年一手購入價分別為380.8萬及410.4萬元。兩人逾八年各虧蝕300.8萬及328.4萬元，貶值近八成。
兩大地產代理主席撈筍盤
香港兩大地產代理龍頭主席，即是美聯集團主席黃建業及中原集團主席施永青，亦齊齊出手趁商舖市道回暖「撈筍盤」。
其中黃建業旗下代理行美聯工商舖（00459）近期多次入市。包括於最近購入旺角通菜街1M至1T華發大廈地下D鋪，面積800平方呎，以2,590萬元成交，平均呎價約32,300元，以買賣公司形式進行。
原業主於2015年7月以2,690萬元買入，持貨六年，賬面蝕讓約100萬元，物業期間貶值約3%。
美聯工商舖於今年5月起連環購入七間舖，合共涉資約2.19億元。
集團指，上述通菜街舖位現時每月租金收入為48,000元，租約期至2022年5月，以新購入價計，回報約2.2厘。目前該舖位由一間餐廳租用，租期滿後可選擇以每月約54,800元續租。
集團預期物業完成收購後，將繼續出租以賺取租金收入，認為該項目可使集團能進一步拓闊收入來源，以及享有物業之潛在資本增值。
至於中原集團主席施永青，於今年4月購入旺角利興大廈地下B舖及入則閣樓。土地註冊處資料顯示，原由大班餅店持有的該B舖及入則閣樓，面積約1,400平方呎，以4,700萬元易手，呎價約3.36萬元。
施永青自減辣後首度入市
買家為FIFE INVESTMENT LIMITED，公司董事為中原集團主席施永青，是次為施永青自2020年11月非住宅「減辣」後，首度入市舖位。
據了解，大班餅店早在2012年7月，便以5,080萬元購入，賬面蝕約380萬元或約7.5%。
市場消息指，大班將會售後租回該舖位，月租13.5萬元，即施永青可享租金回報約3.4厘。
施永青日前撰文時表示，香港的零售業雖在復甦，但復甦的速度仍受制於疫情，所以舖租現時尚未具備大升的條件；只是未來的利好因素可以率先在舖價上反映出來，所以下半年舖價的表現會好過舖租。
嗅覺敏銳的投資者，自年初以來已率先擇肥而噬，令舖價的升幅比舖租還要顯著。
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