海翩滙呎租創新低失守30元 6個租平樓秘技 令租金平上加平 ｜香港樓市2018 ｜藍塘傲｜Monterey
撰文： 麗爾｜圖片：新傳媒資料庫
將軍澳區近月有新盤入伙，租盤供應大幅上升至逾200個。同區海翩滙7座低層D室，實用面積850方呎，屬三房包括套房間隔，望內園景。單位約兩周前開始放租，最後議價至約2.5萬元租出，呎租僅29.4元，料為將軍澳南一帶新低。
同座高層D室，面積相同，約一星期前以2.8萬元全包租出，呎租32.9元，同類單位則半個月劈租三千元或11%。
6座低層A室，836方呎三房，上月中以2.7萬元租出，呎租32.3元。
海翩滙於今年9月上旬，呎租曾一度創出新高，升破50元，如3座中高層H室，開放式間隔，實用面積271方呎。9月份以1.46萬元獲預租，呎租高達54元，貴絕區內同類單位。
最新錄得的三房戶呎租，較開放式單位低46%。海翩匯上月共錄得逾80宗租務成交，平均呎租逾40元。
海翩滙7座低層A室，面積830方呎。兩周前以約2.9萬元叫租，最近減至約2.65萬元待租，呎租約31.9元。
將軍澳入伙盤呎租平過同區居屋。英明苑A座，實用面積401方呎兩房戶，最近以1.3萬元租出，呎租32.4元。
資料題示，將近有三盤合共逾230個租盤供應，當中海翩匯現有逾110個租盤，連同區內剛入伙的藍塘傲，及最快下月入伙的Monterey。
藍塘傲及Monterey現時三房租金入場費同為約2.8萬元，分別為675方呎及692方呎，呎租逾40元。
臨近年尾，部分業主願意加大減幅吸客。荃灣愉景新城，10座高層D室，實用面積581方呎，原則三房單位，以1.76萬元租出，呎租約30.3元，低市價約20%。
該盤10月錄約4宗租賃成交，平均呎租約36元。
第一招：用數據拋業主
既然要講價，自然要做定功課，搵定最近樓價跌幾多，租金跌幾多等資料，最好搵埋附近租盤做緊的價，與及其他區域劈租實例。
例如根據差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，1月私人住宅租金指數報168.8點，回落至近一年低位，租金四個月共跌近5%。鋤租時最少都要減5%啦，
如果你搵新界樓兩房單位開你7,500元，你隨口就講出幾個劈租個案，話天水圍三房都係咁既價錢喎。有咁多個案，睇怕業主都唔好意思再企硬。
第二招：靠嚇 數衰經濟前景
如果歷史數據拋唔到業主，就要靠嚇，從經濟及租金前景著手，話畀佢知全球經濟都唔多掂，香港經濟亦走緊下坡。
GDP增長一季低過一季，失業率有機會上升，將香港前景有幾咁暗淡講到幾咁暗淡。
另一方面，就從新盤海量供應著手，話黎緊陸續有新盤入伙，咁多租盤湧現，而且呢啲租盤又貼近市價，租客識揀都揀新樓住，到時佢層樓就好難租出。
業主一諗到層樓有機會丟空蝕租，都好大機會肯平租俾你。
第三招：喪SELL自己優點
上述兩招係理性分析，如果業主都係企硬唔減，就要開始SELL自己係好租客。
不斷強調自己從來唔拖租，間屋又企企理理，溫柔對待原屋傢俬，冇養貓冇養狗，有穩定職業，唔會得閒無事打搞佢等等，總之要畀佢知道「你是最好的」。
其實好多業主都好怕麻煩租客，只要你準時交租，以往冇乜添過麻煩，好多業主都樂意減少少畀你，費事冒招來麻煩租客的風險。
第四招：力數舊屋問題
SELL自己屬軟功，軟的唔得，就要開始用硬，就係力數層樓有乜問題。
不過數還數，都唔好踩咁盡，太盡激嬲業主，鋤租不成仲要被趕走，真係喊到無謂。所以數時要同時講優點但又講缺點，例如：
「呢間屋雖然近地鐵，但人多車多空氣差；隔離鄰居成晚嘈住搞到無搞好訓，雪櫃洗衣機用左一陣就壞、水喉漏水……（下刪１００字）不過你唔想麻煩業主，所以最後都自己搞掂啲麻煩事。」
業主知道自己間屋有缺點，大都會知難而退，減價畀你。
第五招：扮可憐博同情
如果個業主覺得自己間屋好PERFECT，仲係唔肯減，就要開始動之以情。
話畀佢聽，今年市道唔好，人工冇加過，但柴米油鹽又貴左，車費永遠有加無減機制，屋企仲有老婆仔女要養，書簿費唔少，講到自己負擔有幾大，(拎定紙巾做道具)業主唔減會被人話不近人情，呢招絕呀。
第六招：以退為進
一哭二鬧都唔得，咁就唯有三上吊，話租唔起佢個單位，決定退租。
好多業主因為唔想丟空單位蝕租，而且再搵過租客，又要再畀一個月佣，加上依家租金又真係跌緊，業主未必可以再以相同租金出租，所以好多業主真係會屈服係呢一招。
之不過，出到呢招的話，又要有心理準備業主真係會唔同你續租，所以呢招未到最後，都唔可以亂出。
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