海外置業分散投資 專家：投資海外樓必知4個階段

撰文：SmartED編輯部 ︳圖片：iStock圖片、新傳媒資料室

海外置業分散投資

楊書健為安泓投資總監，代客管理資產，專攻房地產投資信託基金（REIT）及海外樓投資，對投資海外樓甚有心得。他指出，投資者要完成四個階段的工序，始能完成購入海外樓整個交易。

投資海外樓有四個階段：

• 一是研究，買樓前要知道自己的投資需要，有些人會買來渡假；有些人會買來退休、移民甚至子女讀書，這些因素會影響投資那個地方。
• 二是分析，需要分析框架，如分析當地人口及經濟，當地的利率走勢等。
• 三是買賣流程，因為不同的地方，土地法都會有所不同。一般香港人較熟悉的土地法來自普通法，因此去英國等地投資比較容易掌握。但是一旦到一些涉及大陸法的地方，包括台灣、日本等，土地法就截然不同，如在日本根本不是找律師來做買賣，而是找一些司法書士幫助買賣。
• 四是營運細節，如果是自用自住，便需要解決如何繳交管理費、供樓、差餉等。如投資海外樓作收租用途，可能要委託專家代為管理。

上車客不宜分心買海外樓

香港樓價昂舉世之知，相比之下，投資海外樓的入場門檻較為便宜。故幾年前日本樓銷售在香港開始大行其道。由於日本樓入場費較低，在香港負擔不起上車盤的年青人，對日本樓躍躍欲試。不過，楊書健對此不表同意。對年青人來說，即使在香港無法「上車」，但都不要買海外樓。因為在香港「上車」的功能為，對沖租金上升風險。相反，純粹因為便宜而購買海外樓，未必可以完全對沖香港租金上升的風險，所以上車客購海外樓並不是最理想的做法，只建議香港已有物業的投資者來投資，使財政狀況更為穩健。

早前花旗銀行公布「香港千萬富翁調查報告2018」，全港擁有1,000萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」達51.1萬人。報告亦提到香港每位千萬富翁平均擁有三個物業，千萬富翁平均在港持有1.9個物業，在內地及海外分別持有0.6及0.7個物業，當中44%為自住，56%為投資。楊書健認為很多人都會投資海外物業，最主要都是分散投資，因為樓市與經濟掛鈎，總會有波動，因此在海外有租金收入，都能分散風險，使現金流更穩定。

楊書健表示，很難一概而論地指買海外樓，或本地樓較好，要視乎自己手上有多少海外樓，如有些資產較多的投資者在物業佔投資組合比重達20%，物業是本地多個單位，那就可以推薦他們去買一些海外樓作投資。