沙田第一城樓價半年挫16.7% 專家料樓市未見底 要跌三成 | 香港樓市2018 | 美孚新邨 | 差估署
撰文：麗爾 ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
根據中原數據顯示，全港十大屋苑10月份記錄，9個屋苑成交量較上月回升。沙田第一城成交量較上月下跌，全月只得7宗。
翻查記錄，今年6月份樓價最癲時，沙田第一城呎價曾高達19,301元，跌至最新16,078元，跌幅高達16.7%。
緊接在後的為荔枝角美孚新邨，平均呎價由6月時的15,662元跌至最新14,160元，跌幅9.59%。
「劏房之城」的紅磡環海．東岸，黃開基拍賣行近日出現業主未入伙將單位拍賣個案。
單位為岸1A座27樓L室，實用面積194方呎，開放式間隔，開價440萬元，呎價22,680元。
較業主2015年10月購入價407萬元，僅高出33萬元或8%。拍賣現場全程無人舉手叫價，最終流拍收場。
本月10日，該拍賣行首度拍賣紅磡環海．東岸1C座29樓D室，實用230方呎，開放式間隔，開價528萬元，最終以流拍告終。有現場人士指出，環海東岸的價格未到心水價，睇定啲（樓市）。
差估署昨日公佈最新數據顯示，十大屋苑今年一月至十月的成交量，當中1月已是樓市成交錄得310宗，暫為全年高位。
自4月開始，各個屋苑成交量開始下跌，而9月更慘跌至55宗，屬2006年以來新低。上月共錄得68宗，仍較1月份大跌78%。
根據資料，9月份樓價指數報388.8點，按月跌1.44%，為兩年來單月最大跌幅，較8月跌幅0.07%，多出1.37個百分點。
其中以C類單位（實用753.4至1075.3方呎）售價指數跌幅最多，錄1.88%，最新報338.8點，其次為D類的大單位（實用面積1,076至1,721平方呎）報326點，下跌1.6%。
各區細單位樓價亦全線下跌，九龍區為重災區，平均每方呎售價約13,712元，按月跌6.01%，以實用面積約430方呎單位計算，平均售價約589.6萬元。
樓價跌勢潮暫未蔓延到租務市場，租金指數連升八個月，9月私樓租金指數更續創新高，升至197.8點，按月升0.56%，累升5.66%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，不少業主見二手市況十分淡靜，願意主動讓步，叫價調整近1成，令二手成交量有見底反彈之勢。
樓價回落，買家積極出動睇樓覓盤。市場出現承接力，優質單位更短時間內獲用家入市。
多個一手新盤同步於10月推出市場，發展商以多種優惠及靈活付款方法吸客，分散二手市場購買力。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，估計未來3至4個月樓價仍會調整。指現時樓市處於調整期，預計未來12個月住宅樓價亦會有調整空間。整體而言今年全年一般住宅預料仍會升價一成。
紀惠集團行政總裁湯文亮指出，樓價指數只是輕微下跌並不代表樓市仍然保持平穩，只是一個假象。
現在即使二手樓業主願意劈價，買家仍然不願意入市。因市場沒有成交，指數固然不會下跌。
但當業主繼續劈價，或劈多15至20%之後，引起買家有興趣入市，成交量將激增，惟成交價下挫，樓價指數亦會作出斷崖式急跌。
湯文亮補充，分析樓市時不能以樓價指數作指標，指數並沒有反映業主的叫價及買家接貨價。
若沒有買家接貨，一定會有業主將叫價不斷降低，當大量交投出現，售價已經和樓價指數的設定價有一段差距，最終結果是指數急跌。
樓價指數並沒有做假，它的確是顯示了樓市實況。
他認為市場要接受樓市下跌，並且要有在短期內作出斷崖式下跌的準備，預計樓價將跌25至30%。
祥益地產總裁汪敦敬認為，政府「娥6招」重手，目前樓價調整合理。樓市短期下跌，「假跌」非恐慌性插水式一沉不起的樓市大簫條，相信幾個月後跌定。
他補充，600萬元以下單位會出現假跌，估計跌幅將由高位回落10至20%，居屋率先反彈，相信新居屋結果公布後，購買力回流二手市場消耗劈價盤。
另外，由於面對樓花短期供應增加，600萬元以上單位調整期會較長。汪敦敬解釋：「待售現樓及樓花約7.6萬伙，從過去2年看，每年賣1.6萬至1.8萬伙，相信發展商需時審視賣樓計劃，待明年才能企穩陣腳。」
他強調樓價比今年高位回落10至20%是尋寶的區間。 勸喻市民準買家做好自己準備，每個人風險及機會成本不一樣，不要人云亦云。期望樓價拾級而下，脫離數據提供的訊息，以免錯過入市良機。
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