沙田屋苑租金回報跌破3厘 轉買港島單幢樓 賺更多 | 樓市入門 | 置業個案 | 香港樓市2018
撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
Anthony Sir你好，
最近家人想用我的名額買多個單位投資收租，我們家住沙田，於是在附近的屋苑睇樓，睇了幾個單位，不到300呎的單位，叫價大約是550萬至580萬元左右，收租大約1.35萬元，初步計過租金回報得2.8%，算不算低呢？有沒有更好的選擇呢？
讀者上
Anthony Sir回覆：
租金回報很低啊！
由於現時金管局的指引，出租物業只可以借5成按揭，若跟從這個指引，仍然可以有正現金流，但其實只是自己呃自己！照咁計如果唔借按揭，Full Pay！肯定正現金流啦，豈不是必賺？錯覺而已！
正如你所說，租金回報只有2.8%，供樓利息要2.15%，扣除管理費之後已經冇得賺，如果未來加兩、三次息，蝕本啦！除非你覺得這個價錢買入這個單位仍然有很大的升值空間，即是所謂搏升值，還可以考慮，否則如果目標是收租，真係計唔掂數。有沒有更好的選擇？
可能講你都唔信，這個價錢可以買港島樓了！
每個月筆者與同學們都會搞「睇樓團PARTY」，今個月睇港島…近十組同學分途出擊，港島西、東、中都有睇，行情如何？
港島單幢樓租金回報 高出一截
以樓齡相若，即大約30多年，面積相若，即大約400呎以下的單位作比較，較有規模的小屋苑，呎價大約叫2萬，單幢樓大約叫1.8萬，如果議價5%，港島區的單幢樓呎價，其實跟你提到的新界東屋苑呎價差不多，但租值就高出一截。
舉個例子，幾個月前同學賣出單位，獲利約200萬…
單位位於灣仔，近國泰88商場，單幢樓，樓齡約30年，面積大約320呎，兩房一廳間格，幾個月前以近550萬沽出，呎價1.7萬。
同學三年多前以350多萬買入，賺了大約200萬，賺幅接近6成。雖然同學這筆買賣賺了不少，然而他之所以賺得多，最主要是因為之前買得平！這一手接貨的買家，其實亦不算貴。
同樣價錢 買九龍半新樓
首先，你提到的屋苑，不到300呎都要這個價錢，然而這是港島區灣仔區！
其次，再計算租值，這個單位同學裝修後一直租予在金鐘上班的外國人，最新租約1.6萬，租金回報近3.5%，相比你提到的屋苑，月租1.35萬元，回報2.8%，高出很多！
如果去到九龍呢？這個價錢甚至可以買半新樓了！以600萬以下這個預算，最近好幾位同學都買到樓齡不到10年，而且有會所配套設施的半新樓，開放式或者是一房開則都有，呎價大約1.8至2萬，樓盤的質素非常高，租金大約1.7萬左右。
租金回報稍為低些少，但由於樓齡新、質素高，最近升勢很猛。如果買30年左右的舊式二手樓，呎價大約1.5萬至1.7萬，同樣300呎右的單位，500萬左右就可以買到，樓價平幾十萬，租金約1.4萬，還要比你提到的屋苑要高些少。
無論賺租，還是賺價，似乎都有更好的選擇。
跳出Comfort Zone
最重要是要跳出Comfort Zone，多到不同的地區睇樓作比較，如果只是睇自己居住的地區，往往買貴了也不知道。
筆者明白自己很難有這個動力，所以經常都說，最緊要身邊有這些戰友，可以跟你一起去發掘筍盤。
其次，正如之前所說，租金回報低，唯有從升值方面考慮，正如同學的沽出灣仔單位之後，亦已將賺到200萬分注，一半用作買一個600萬以下的單位自用，首期100萬多一點，另一半再加上一些積蓄，則跟我們進擊工廈、大陸樓，一變三了！
編按：作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「Ben Sir睇樓團2｣顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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