比市價高照買 扑傻瓜主導樓市
見到有間新開的代理，就走過去八吓行情…
朋友： 「有冇XX 花園細單位？」
代理： 「有間啱啱放落嚟，內園景，開價450萬之嘛。」
朋友： 「嘩！呎價1.6萬喎！」代理： 「XX花園係熱門上車屋苑嘛，好抵架啦。」
筆者： 「呎價1.6萬接返嚟，幾錢出呀？邊有水位呀？」
代理： 「點會冇水位？呢區40年單幢樓都成到1.8萬啦！」
朋友： 「唔係化？邊樹呀？」
代理： 「你唔知咩？過幾條街XX大廈丫嘛。」
筆者： 「咁恐佈？」
朋友： 「位置好靚架？」筆者： 「唔靚架，二、三線街嚟！」
朋友： 「咁點會賣到呢口價架？」
代理： 「搵成交你睇…240呎唔夠，成420萬，幾乎1.8萬！」
朋友： 「奇怪…俾得呢口價，點解唔買XX花園呢？」
代理： 「所以話XX花園呎價1.6萬抵囉！」
筆者： 「睇番其他成交，平一大截喎！」
朋友： 「似係 “扑傻瓜” 多喎！」
筆者： 「最慘係…呢口 “扑傻瓜” 價成為市場指標。」
買樓賣樓…有個術語叫「扑傻瓜」
所謂「扑傻瓜」顧名思義就是「恰」對方唔知價！
今時今日，各區無論大屋苑還是單幢樓，都經常出現創新高成交，有些成交價之高，簡直匪夷所思，例如上述個案，區內樓30多年的當炒上車屋苑，呎價才1.5~1.6萬，但二、三線街的40年單幢樓，呎價竟然高近1.8萬，若非特色單位，實在難以理解。尤其細價樓的情況更常見，自持400萬樓下，聲稱有機會可以借盡9成按揭，叫價隨時比市價高兩、三成。當然，到最後可能因為估價不足，而借不足9成，導致撻訂收場。
可能你會問：「叫價比市價高兩、三成，誰會買呢？」
答案很簡單：「唔知價，咪會買囉！」
事實上，市場上很多買家都唔知價！
重點是…客不需要多，只要一個就夠！
投資者經常睇樓，當然知價，區內大屋苑甚麼價，單幢樓甚麼價，新樓、舊樓、唐樓又是甚麼價，都瞭如指掌，然而很多用家，一生人只買賣一、兩次，甚至有些新手，可能之前樓都冇乜睇過，又點會知價呢？萬一遇上老練的業主，將單位裝修得美倫美奐，再加上口甜滑的代理，講到天上有地下無。有些老手業主，甚至會加佣加獎金，代理就更落力，買家睇到心花怒放，一簽名就冇仇報。
不幸故事還未結束…「扑傻瓜」價成指標，更多新高出現！
代理看到這些高價成交，自然會用作推銷樓盤，正如上述的個案，區內的代理紛紛用這個成交作賣點，40年單幢都賣1.8萬，30多年大屋苑賣1.6萬就順理成章。加上成交少，兩、三個「扑傻瓜」成交就足以推高整區樓價，實在悲哀。
死不肯改！政府政策製造「扑傻瓜」機會！
自從15% 辣稅出台，個個業主都唔願賣樓，市場放盤急速下跌，供求失衡，業主自然有條件吊高來賣，買家被迫買貴貨。如果政府堅持己見，可見將來仍看不到轉機。其實只要政府推出相應政策，例如之前文章提到的「賣兩間換一間」等，就可以即時增加供應，扭轉局面，敢唔敢做而已。
不過…「扑傻瓜」不一定是向上扑，也可以向下扑。
在經濟轉差，樓市轉勢的時候，人心虛怯，很多業主會急於求售，有實力的買家，就會亂刀劈價，例如2016年初整體樓價指數下跌大約15%，但部份低價成交可以比高位低兩、三成，不少戰友都在這段時間買到超筍盤，即使細價樓也可以買平100萬。
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