歐美倡「15分鐘生活圈」 市郊樓價大有前景 造就多倫多、英國樓市新生態｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：iStock、胡說樓市圖片
香港爆發第四波疫情，新盤、二手銷售嘆慢板，本地樓市再進入半冰封狀態。早前雖曾一度傳出，政府或進一步放寬樓價1,000萬至2,000萬元住宅單位按揭成數，但最終未有成事；加上短期「撤辣」無望，令明年香港樓市更欠催化劑。不過，儘管港樓不明朗因素眾多，2020年香港住宅樓價表現卻仍堅挺，個別新盤銷情甚為暢旺。
但也有不少人放眼海外物業。一場世紀疫症令不少國家的生活及工作模式出現大變革，令網購及遠程工作大增；而居家工作（WFH）更成為未來一大趨勢。
以外國經驗， 不少巨企如Microsoft、Facebook、Amazon、Paypal及Shopify等已容許員工長遠在家工作。新工作模式勢必改寫樓市及城市規劃面貌，樓市焦點由以往群居集中於市中心（如商業中心區）、上班及裙帶置業模式，慢慢出現去「中心化」。
再加上疫情亦令歐美國家，加劇衍生了15分鐘生活圈（15-minutes City）概念等，都影響著各地樓市走勢，有意於海外置業或移民人士，不妨留意該等趨勢的最新發展。
為何疫下多倫多樓價仍大升？
全球疫情衝擊下，經濟停擺，失業人數眾多，但根據萊坊的全球豪宅指數（The Prime Global Cities Index）於今年第三季仍升1.6%，北美城市中以多倫多升幅最勁，高達8.4%，全球排行第四位，升幅僅次於深圳。
不單如此，根據多倫多地產局（Toronto Regional Real Estate Board）數據，新一波疫情無阻多倫多樓市表現暢旺，11月當地物業平均成交價為955,615加元（約581萬港元），較去年同期的843,307加元，上升13.32%，交投增24.27%。
出現如此疫市奇葩，除了因為當地政府救助補貼外，按揭利率降至2%或以下，亦刺激大批置業人士進場。
另一大助力就是當地WFH盛行，「家＋辦公室」二合一。由於疫情走勢反覆不定；加上WFH成為北美，包括多倫多在內的大企業慳錢妙計，市場對更大房屋需求殷切，令獨立屋價值大升，而附設泳池的房屋成交速度更快。其中仍以可設工作房間的獨立屋最受歡迎，換樓及買樓潮推高當地整體樓價。
其實過去十年，多倫多住宅樓價不斷攀升，已升破17年高位，而第三季豪宅價升幅更高於溫哥華。當地不少企業為了節省寫字樓租金及成本，有意將WFH恆常化，不少家庭考慮搬離大多市（大多倫多市）及downtown（市中心），以降低住房成本。
此舉令大多市以外尼加拉瓜及St.Catharines地區成為安大略省的投資熱點，有關地區屋價只需50萬加元以下（約300萬港元），遠低於大多市地區獨立屋或半獨立屋，動輒要逾100萬加元。
傳統智慧是愈近市中心的商業地區住宅的呎價會愈高，不過疫情令樓市生態轉變。集中於市中心或毗鄰市中心的分層單位（Condominium，下稱condo，即公寓），樓價開始受壓，由於condo供應更多，買家有更多選擇，故令近市中心condo平均樓價，於11月按年輕微下跌。
因此，有意當地置業或移民人士值得留意，即使分層單位銀碼較細，較易「上車」，但因供應較多及在WFH趨勢難逆轉下，似乎是空間較大的獨立屋或半獨立屋需求及保值能力更大。
英國樓價升勢屬強弩之末？
至於港人最愛英國樓市，近數月走勢亦強勁。英國Nationwide Building Society公布，繼英國10月樓價指數按年升5.8%，在11月再升6.5%，至平均價22.97萬英鎊，創2015年1月以來最大升幅，按月亦升0.9%。另一較準確計算（只計售後物業，但數字滯後兩個月），就是根據土地註冊UK House Price Index數據，9月英國樓價按年升4.7%；按月升1.7%。
其實，有兩大因素為短期英國樓價帶來支持，包括印花稅優惠（stamp duty holiday），以及疫情催生WFH需求，令樓市資金輪動。
英國政府今年7月出招救市，實行限時印花稅「減價」至2021年3月31日止；原先物業價格達12.5萬英鎊或以上，買家要繳交印花稅，在「大減價」措施下，徵收印花稅之門檻，將上調至50萬英鎊。
英國的物業交易，約有九成的房價低於50萬英鎊，這些交易將直接受惠於此項措施，令買家省下印花稅；至於50萬英鎊以上的物業交易亦受惠，買家最多可省回15,000英鎊印花稅，此招一出，8月樓價即現反彈。
所以有不少分析認為，英國樓價強勢是受印花稅，及政府派錢救助措施所支持；面對明年英國硬脫歐及疫後不明朗的影響，英國樓價明年有可能回軟。
另一個令英國樓價波動因素，就是WFH潮流，加快居民可選擇搬離倫敦，向M25（環繞倫敦公路）以外地區探索，以更低價值買更大的住屋，令倫敦市中心樓價受壓。據萊坊的全球豪宅指數，於今年第三季倫敦豪宅按年跌價4.5%。
去倫敦中心化？
今年6月，根據英國地產網站Rightmove數據，當地人大量搜尋有關市中心以外住屋資料，花園洋房及居家辦公室成熱門搜尋字；不管疫情對當地樓市影響多大，至少英國人已開始重新思考，如何及於何處生活與工作。
當地有調查顯示，家居辦公室對21%英國人而言是重要的，更多人願意居住在公司以外56里地方，較在疫情前只願住在公司23里以外的水平大大拉闊。
因疫情一石擊起千重浪，加速推行家居工作，現時倫敦已有56%員工，已在家全職工作，令倫敦市或接近市中心的居住需求大降。
另有研究指，雖然有41%受訪者認為倫敦仍是英國商業核心，但其他城市重要性亦漸見提升。
有18%英國人認為曼徹斯特（Manchester） 可能成為「新倫敦」；亦有13%英國人認為伯明翰（Birmingham）有望成為新中心。
曼徹斯特樓價升勢強
現時曼徹斯特的樓價只是倫敦樓價約三分之一，成為投資人的熱點，生活指數亦較倫敦低28%，令其成為宜居宜工作的新興國際城市。有研究指出，曼徹斯特於過去20年樓價升143%至平均18萬英鎊；而倫敦只升116%。
所以，WFH帶來去市中心化，令倫敦周邊城市樓價追落後。根據Nationwide研究指，近三成英國人考慮搬去更大花園洋房，亦有25%希望遠離城市繁囂。固此，有關趨勢發展下去，或多或少對倫敦住宅樓價帶來壓力，而投資收租回報亦會受壓。
15分鐘生活圈概念興起
飽受疫情之苦，不少歐美國家忍痛封城，當地居民方發現所住的社區，根本應付不少生活所需；加上WFH成新工作模式，此舉令巴黎市長Anne Hidalgo早已提出的15-minute city規劃概念，更受各國關注。
15-minute city規劃概念，就是提倡在15分鐘行程（包括步行、單車或駕車）可方便滿足生活大部分需要，一方面減少跨區駕駛氣體排放；另一方面，亦可紓解公路擠塞問題。
在去中心化後，假若社區規劃能引入更多雜貨店、藥房、學校、幼兒中心等生活配套，而工作場所亦在家附近的話，所創造的15分鐘生活圈，料能大大提升區內樓價潛力。
現時加拿大亦已透過政府及大學，研究將城市以外郊區落實15-minute city概念，以減少城市人口密集做成交通、污染問題。
其實，15-minute city概念不單運用於市郊，城市內設計亦滲入另一邊廂，倫敦同樣加入15-minute city行列，長線做到步行、踏單車範圍內滿足生活所需。
與此同時，英國亦計劃在未來25年，建造更多國家公園。根據Nationwide研究，位於國家公園內住宅可較其他地區享有20%溢價，所以，未來不一定位處市中心的住宅才值錢。
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