買幾間300萬至400萬元樓 是否必贏
讀者冼生生：
本人39歲，月入約70,000元；太太是自僱人士，月入約70,000元。有兩個小朋友；另加一個外傭。現在自住一個1,000萬元單位，單位用太太名，供款人是本人，尚有按揭400萬元。現手頭約有1,000萬元現金。計劃買以下單位，之後再放租：（一）用150萬元首期買一個300萬元單位，按揭150萬元；（二）用200萬元首期買一個400萬元單位，按揭200萬元；（三）用100萬元首期買一個200萬元工廈單位，按揭100萬元；（四）用130萬元首期買一個260萬元工廈單位，按揭130萬元。計劃全部單位用太太名買，五年後，將現有自住單位轉一個約2,000萬元大埔獨立屋，到時用本人首置身分買入。希望提供意見，謝謝！
諗sir：
讀者有幾件事要深思一下。第一，讀者以太太單名買1,000萬元單位自住，而由讀者擔保，之後再買其他樓，總借貸力會打折。
假設讀者全部14萬元人工計得入，借貸力是2,100萬元（140,000÷10,000×50%×2.52*），假設DTI為50%。
問題是打大折，再要扣已借的400萬元，令原本想買的投資物業未能全執行，更影響五年後想換的2,000萬元獨立屋。
宜換走便宜下價貨
第二是核實收入問題。太太是自僱人士，月入70,000元，通常都計不入。
銀行會核對證明文件，如純粹是自己公司發薪金給自己，或者是月月入賬70,000元支票到自己戶口，銀行一般都不會相信，更會全盤否決。
第三，是現時應買細碼單位嗎？讀者想法是200萬至400萬元住宅或工廈盡量吸納，要再細心想清楚策略。
繳付五成首期，買些細碼工廈或住宅，跟有經驗的投資人相反。富經驗者應該在市況差時，換走便宜下價貨，買回一些不憂賣的貨入倉；市況好時，就將原本差的貨趁好氣氛高賣，靚貨可以「吊高來賣」。
或者時常投資的人，本身資金不少，可以在好淡市均能搵貨長坐。
因此，發展商說「貨如輪轉」就是他們的理念，而不是一日做兵；明天轉做農民打遊擊。
此外，200萬至300萬元樓肯定存在缺陷。就以工廈為例，現時價碼低的工廈不受歡迎；反而大碼工廈受歡迎，因平均呎價降了，計落lump sum平了不少。
加上做到貨倉的工廈不是每一幢都可以，例如工廈停車場要夠高和大，入到大車，那幢工廈才值錢。
至於300幾萬元住宅單位，可能買到的是屯門「置樂三寶」（讀者實地去看看，樓下已看見不少衛生問題）。
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