放寬樓花可造高成數按揭 無助樓市

你好！最近金管局突然推出新政策，樓花與現樓睇齊，均可以借到高成數按揭，閣下覺得這個政策對樓市有幫助嗎？可以刺激成交和樓價嗎？本人等賣樓、等換樓等了很久啊！

讀者葉先生

放寬樓花可敘造高成數按揭，對樓市的幫助接近零。莫講托市、刺激樓價，對「上車」、換樓亦幾乎沒有幫助。
不少讀者誤以為即供比建期便宜，少則節省2%至3%；多則5%至6%，買新樓可以用即供了。樓價不是便宜了嗎？怎會沒有幫助呢？
如果讀者都有同樣疑問，證明閣下非常不理解樓市操作，要多學習了。
為何即供會比建期便宜呢？假設選擇建期，只需繳付首款，例如樓價的10%；餘款90%在入伙時才繳付。買家在入伙後才開始供樓，意即發展商遲了收錢。

即供的意思是在樓花期間，雖然買家仍未收樓及入住，但是已成交了，要開始供樓了，即是發展商早了收錢。
發展商發展項目也需要跟銀行貸款，早了收錢，就可以提早還款，從而節省利息支出，所以發展商可以把樓盤賣便宜點給你。
問題一：高息環境下，選擇即供是否有賺？
即供比建期便宜多少？現時新造按揭貸款封頂位，較低的約3.625厘，亦有大行傳出封頂位會調整至4.125厘，買新樓一般首款10%，若提早支付餘數90%，每年額外利息約3.2625厘至3.7125厘，樓花期一年左右的樓盤，即供約僅便宜2%至3%，對買家而言是蝕啊！

還有近月利息那麼高，上會有甚麼好處？若果一、兩年後才上會，說不定到時已開始減息。

買家提早供款未必可應付

問題二：買家提早供款，可以應付得來嗎？
舉例現在租樓住的買家，打算買層新樓作將來的安樂窩，若選擇建期的話，可以收樓後才供樓；選擇即供，現在就要供樓。即是說買家一方面要交租；一方面要供樓，財政上能應付嗎？
舉例一個800萬元的單位，月租20,000多元；供樓30,000多元，合共便逾50,000元了，每月支出多了逾一倍，值得嗎？
問題三：買家會因為可以用即供，而改變對樓市的預期嗎？
樓價下跌的時候，是沒有剛需求的。閣下可以租樓住、等公屋，也可暫時屈在家中，都不會買樓。只有在預期樓價上升時，剛性需求才會湧現。現在樓市最大的問題是加息、高息環境；個個都情願敘造定期，暫不買樓。

不過有放鬆按揭要求，總好過沒有放鬆。最少發展商可以提早收回部分資金，令其財政更健康，可以有錢再投地。
而地產代理會更落力推新樓，因為可以更早收到佣金；買樓人士唯一好處，是可以避免樓價繼續下跌，到時估價不足。
而如何幫忙市民「上車」，幫忙換樓？抱歉！筆者真的看不到。