每個樓盤都不一樣 純粹用呎價比較就是不懂睇樓︳Anthony專欄
讀者來信
Anthony Sir你好，樓市撤辣之後見到成交多了，但不同樓盤的成交呎價相差甚遠，為甚麼呢？應該如何評估？
回覆讀者來信
買樓不是考DSE，每個盤每個單位都不同，沒有標準呎價！大單位…影響未必很大，細單位…卻非常明顯！由於細單位的呎數細，分母基數低，呎數大20~30呎，對呎價的影響已經很大，例如九龍市區地段較佳的市區重建項目，一個一房開則的半新樓單位，合理價大約在600萬左右，如果單位面積是300呎，呎價就是2萬，如果單位面積272呎，呎價就是2.2萬，相差10%，是否300呎的那個單位就一定更抵買呢？
（1）開則！
置業新手或者紙上談兵的淡淡KOL不理解的，因為他們很多時根本就沒有現場睇，只是人云亦云！但有買樓經驗的朋友就明白，使用起來20~30呎其實不算甚麼，一個小小玄關位，或者一兩條柱位，或者傢電配置差幾吋，就已經虛耗了。舉例，經常跟學員分享，旺角區幾個半新盤，市中心的Sky Park無論位置及質素都很高，但成交呎價不及靠近奧運站的利奧坊，因為Sky Park入場開則逾300呎只能做到開放式，但利奧坊250呎就已經做到非常四正可以放雙人床放衣櫃的一房，功能性上後者明顯優勝。又例如利奧坊旁邊的傲寓，呎價便宜一截，但一房逾300呎，總價比利奧坊更高，所以即使呎價平，也不及後者受歡迎。最近區內另一新盤Elize Park開則更靚，而且戶戶靚景，位置優越，以總價計，靚一房單位5百多萬，正常不過！如果純粹因為呎價較同期新盤高，就高呼貴、不合理，只能說不懂得睇樓，或者沒睇樓。
（2）LUMP SUM！
單位面積大，總價高，入場門檻高，除非是豪宅級別，買家都是喜歡就可以，錢不是問題，否則Lump Sum大的單位，尤其是上車屋苑，呎價平其實很合理。舉例，經常跟學員分享，幾個上車屋苑，沙田第一城、嘉湖山莊等，都很明顯。沙田第一城的大單位呎價，比入場版細單位隨時相差兩成，嘉湖山莊三房套呎價，比入場兩房單位也隨時便宜一至兩成，因為面積主要大在主人套廁，對上車客來說未必是重點，所以不成比例，絕不能單看呎價！
置業新手不理解，用平均價計，買不到心水盤。也有些淡淡KOL，不是不懂，而是因為他們目的是唱衰唱淡，所以就會拿大單位呎價出來誇大其辭，配上大劈價、仆直、玩完等流量密碼，如果你只看標題，很容易被誤導，害你上不到車買不到樓。
（3）質素！
除了開則及Lump Sum，樓盤的質素也很影響價錢，質素包含很多方面，首先是樓盤以外的質素，例如地區、地段、鄰舍等，其次是樓盤的質素，例如外觀、規模、會所設施等，舉例土瓜灣市區重建半新盤中，啟岸基座有美食商場，頂樓有大型空中會所，有空中無邊際泳池，有如置身新加坡金沙酒店，呎價比週邊沒有甚麼會所設施的半新盤高，其實非常合理。最後還有每個單位的質素，例如樓層景觀等等。當然最近的情況，也關乎到發展商是否有財政壓力急於要散貨。
記住！每個樓盤，每個單位其實都不一樣，如果位置質素相類似的，以呎價做比較無可厚非，但如果地區質素完全不同的樓盤，純粹紙上談兵，純粹拿呎價來比較，那是不懂睇樓！
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