樓市轉弱 跌市未全面 三大原因樓價指數難大跌 | 理財個案
你好！最近見到很多二手樓盤劈價成交的新聞，好似全港各區都有筍盤，有些標題寫割價兩、三成，有些成交甚至低於銀行估價，但為何樓市指數只是跌幾個巴仙？後市是否會再進一步下跌呢？
Katrina
撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
不容置疑，樓市跌勢已成！
然而，跌市並未如想像中那麼全面！
第一：地區不全面
之前有篇文章「劈價地圖」提到，有些地區對樓價升跌比較敏感，例如之前熱炒的上車屋苑沙田第一城、嘉湖山莊等，成交價率先下挫，甚至有些低價成交，比年中高位下跌兩成！
不過，亦有很多地區，成交價只是輕微下跌。就筆者所見，例如西九龍、港島區等，還有一些舊區如油尖旺區、深水埗區等，大幅劈價的成交不多。
例如紅磡區，有學員近日仍以接近年中高價，沽出一個優質單位！可見跌市仍未全面波及各區。
第二：單位不全面
不是個個單位都減價，事實上肯減的並不多。
近日我們在社交媒體上，看到很多劈價新聞，很多都是精挑細選而來的，走到前線又不是那麼一回事！例如東九龍區熱炒上車屋苑得寶花園、淘大花園，最近有好幾宗低價成交成為樓市熱話。如果你走到代理行，想要買同樣的單位，卻往往失望而回。
朋友：是否有400萬元單位？
代理：早幾日走晒啦！
朋友：其他業主呢？
代理：普遍叫價450萬、460萬元起。
朋友：為何相差那麼遠呢？
代理：又不是個個業主都等錢使。
朋友：幾時再有呀？有就通知我啦！
代理：好，但要快喎，通常呢類劈價盤一出，就有幾檯客爭。
朋友只是一個用家，未受過專業投資者的訓練，樣樣都要慢慢睇、慢慢諗，又不懂還價，點會夠人爭呢？之後再有一、兩個400萬頭的成交，當然朋友買唔到啦，代理亦都無再搵佢。
第三：業主心態不全面
很多業主都不願賤賣，情願收多幾年租！
自從政府推出非首置15%辣稅之後，對很多持貨超過一個單位的業主來說，賣了就買唔番！樓價升升跌跌對他們來說只是數字遊戲，最重要是手上有幾個單位收租，個個月有正現金流，不急於賣，這個情況尤其以熱門收租舊區最為明顯。
你看見的、聽見的，往往與事實有很大出入！無論是投資物業也好，投資股票也好，都要明白這一點！
一般人透過媒體認識市場！但大家都應該明白，市場競爭激烈，很多時候報道與分析，都要顧及讀者口味。例如年中大家都看升，就要揀選破頂、高價成交的新聞，才能得到讀者關注。
今天的樓市轉勢，大家都看跌，要揀選劈價、低價成交的新聞，才能得到讀者讚好。因此你看見的、聽見的，未必是事實的全部。
想成為專業投資者，就要親身感受市場！
綜合以上幾點，劈價新聞雖然多，但只是個別情況。指數仍未跌好多，但跌勢已成，若沒有很多的轉變，未跌的將來都要跟跌，但若樓市再轉勢，跌市有機會很快完結。
延伸閱讀：現時上車驚買貴 物業低過呢個價 值得一博
【上車】Anthony Sir： 你好！最近有很多樓價下跌的新聞，我家附近的上車屋苑，最近竟然有一宗400萬元成交個案。 很久沒有見有400萬元成交，家人說不如趁機會上車。我知道400萬元物業，有機會可以敘造九成按揭，所以心思思。 不過，有朋友說仍有機會再跌，未來經濟不穩，有機會再下跌一至兩成，如果買貴了，真係好唔抵，請問我應該如何作決定？ Natalie
撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
看見別人買得比自己平，多少都會感到心裡不爽，但別介意。其實現價已經比今年中的高位，低了幾十萬元。
如果你仍未有自住樓，需要買樓上車，要想清楚是否值得再等。先作計算，如果一年後樓價再跌兩成，慳到多少？
如果你是上車族，有能力借盡九成按揭，而固定收入足以通過壓力測試，首期只需要40萬元。 其實在政府推出非首置15% 「辣稅」之前，市場上有很多上車盤，包括大型屋苑及單幢物業，樓價都在400萬元以下。
加上之前壓力測試，沒那麼嚴緊，很多打工仔都可以買到私樓上車。
可惜政府一再出錯「辣招」，過去兩年樓價失控，400萬元的單位幾乎絕跡。
苦等了兩年半，終於稍見曙光，有些上車盤重返400萬元，借盡九成的機會重臨。
值得買來自住
如果可以等到一年後再跌兩成，以400萬元物業計，首期40萬元；如果未來兩年，樓價再跌兩成，即是跌至320萬元，首期是32萬元，節省80,000元，當然每月供款亦有分別，大約供少2,800元。
假設你要租樓住，每月租金12,000元，即一年14.4萬元，高於首期要多付的80,000元，只是博長遠供少一些，但值得嗎？ 如果等不到樓價跌，幾個月後卻反彈，那就慘！
如果重返今年中的價格，上車盤要450萬元至500萬元或以上，最多只能借八成按揭，首期動輒要100萬元，跟現時40萬元相比，足足相差60萬元。
這對於很多打工仔來說，如果沒有「父幹、母幹」，要有100萬元首期，絕對不是容易的事。
但如果你收入不夠，或是非固定收入人士，根本供不到九成按揭，那麼，分別便不大了。
買樓收租未適時
如果是投資者，想買樓收租。收租物業基本上可借50%按揭，換句話說，今天買400萬元物業，首期是200萬元，若半年後，樓價跌至320萬元，首期便要160萬元，賬面即時慳40萬元。
若市值租金12,000元，而以400萬元買入一個單位，供樓利息連同管理費約5,000元，即每月正現金流7,000元，收少一年便合共96,000元。
若以320萬元買入這個單位，供樓利息連同管理費約4,000元，即每月賺8,000元。
在這個例子，首期少支付40萬元，惟每月多賺1,000元，如此來看，值得再等等。如果等到再跌兩成，真係有著數，等唔到跌兩成，等跌一成都好。
如果未能等到樓價跌，如像2016年般，樓價在幾個月後便反彈，唯有高些少買，沒甚麼大不了。
當然，這一次跌浪，如果有資金，有名額，值得買多個單位收租。如果賣家不肯大幅減價，租金回報不吸引，便不要勉強。
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