有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓？
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
Anthony Sir：
近日樓市氣氛差，劈價消息一單接一單，很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始，香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位，及一個收租單位，應該先出售，日後等待經濟好轉時再買嗎？
另外，我有一位朋友，他只擁有一個自住單位，他想先出售，然後租樓住，等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好？有無著數呢？
陸先生
賣樓最佳時間已過
賣樓的最佳時間已過去了，筆者今年已出售了三個單位，全部創出當時屋苑呎價新高，於7月、8月、9月各出售一個單位。
當時樓市氣氛熾熱，不少朋友、網友笑筆者傻：「為何心急出售？仲有排升啊！」
惟筆者當時感覺會見頂，樓價實在升得太多，回報嚴重偏低，是時候要做一次較深的消化調整。
於是出售了三個單位，最後一個是在9月初收尾數，甫收到尾數，樓市便轉勢。
樓市轉勢
樓市轉勢，羊群都躲起來了，成交嚴重偏低。
多個屋苑捧蛋，即使想賣樓，都未必有人會買；
就算有人肯買，很多時候會大幅度劈價，因此先做好心理準備，你想面對這個情況嗎？
自住單位不應賣
如果只有一個自住單位，不應出售。
正如前文所說，現時賣樓，難以賣到好價錢。
在現時的按揭制度下，銀碼愈大的單位，按揭成數便愈低。
例如售價800萬元的住宅單位，最多只可以借入六成，即是需要四成即320萬元首期，普通一個打工仔哪裡來幾百萬？
很多時候是靠出售物業後套現，賺取樓價升值換取而來，若賣不到好價格，會否影響將來換樓？
其次，時間上可能會出現「三輸」！
首先，賣不到好價格，輸賣價。
第二，賣樓後租樓住，再輸租金。
第三，亦是最慘的情況，現在低價賣樓，放盤連同成交期隨時要三個月至半年，一旦成交後取回資金的時候，調整已經完結。
「三失」業主
樓市反彈，買入價比現在更貴，怎麼辦？
再輸買入價！屆時便是「三失」業主了！
至於擁有超過一個單位的業主，可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。
作為投資者，筆者不會在此時此刻賣樓，要賣的話幾個月前應該賣。
不過，如果你的財務狀況出現問題，例如公司受到貿易戰影響，生意不理想；
或工作不穩定，公司有裁員的可能性；
又例如你是保守投資者，凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」，令到自己身體狀況很差。
總言之，在財政或精神上感受到壓力，便可考慮先出售一個單位套現。
以往沒有「辣招」，筆者與前輩都會如此，當市況「唔對路」，先賣幾間止賺套現，待市況明朗再入貨。
然而，現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施，賣了可能買唔番，可以先賣一個單位，應付當前情況。
財務穩定可先轉售為租
如果財務穩定、心態正面，可以先轉售為租。
事實上，在「辣招」護航下，因為賣了買唔番，所以很多業主不願意賤賣，情願轉售為租，以待市況好轉再賣，或「叠埋心水」長收租。
只要業主不肯減價，發展商不肯減價，相信調整期不會長，捱過了就會海闊天空。
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