樓市長期升浪不變！樓價未受政治影響 無殼蝸牛對沖樓價升幅方法｜樓市點睇

撰文：SmartED編輯部｜圖片：unsplash、何柏基、新傳媒資料室

沽空樓市=沒有自住物業？

正如香港金融管理局前總裁任志剛經常提及，在香港居住的市民沒有持有自住物業，等於沽空樓市，持有一層樓自住僅是「平盤」，言下之意是在能力範圍以內買樓自住。不過，任志剛並没有為無能力上車的無殼蝸牛提供解決方案。

最簡單的解決方案，為將部分儲蓄購買地產股或房地產投資信託基金（REIT），盡量令自己的老本增長跟得上樓價升幅，以確保不會被有樓階級大隊大幅拋離。即使有能力晉身有樓階級，但做不到斷捨離的話，棲身蝸居也是寸步難移。一般人自置居所能力愈來愈低，發展商也將價就貨，「龍床盤」只會愈起愈多，居所面積隨時細過一個標準車位（約129平方呎）。

迷你倉股票或REIT

根據政府統計處2016年中期人口統計，家庭住戶的人均居所樓面面積中位數為15平方米（約161平方呎），其實人均居住面積和車位面積相差不遠。事隔四年，相信這個數字只會愈來愈低，迷你倉生意應運而生。

樓價、租金均節節上升，迷你倉業主也不是開善堂，必定會按時調升租金。奈何，香港並沒有純粹的迷你倉股票或REIT，香港人沒有方法直接對沖，這方面的租金開支上升。不過，遠在英倫有一隻迷你倉REIT，叫Big Yellow（英股代號：BYG）， 過去五年其基金單位價格急升95%。

Big Yellow在英國擁有數百萬平方呎的樓面，分布在不同城市。美股也有至少六隻投資迷你倉的 REIT，在過去五年都錄得可觀升幅。雖然這些迷你倉REIT持有的資產均在英美等地，始終當地迷你倉求過於供情況，未必如香港般這麼緊張。

樓市長升屬全球性現象

不過，樓價長升長有屬全球性現象，大城市的人均居住面積愈住愈縮。所以某程度上海外迷你倉REIT可以部分對沖香港迷你倉租金上升壓力。投資者不一定只投資香港本地的REIT對沖租金上升風險。

例如有子女留學外國，不但學費昂貴，宿費也是龐大開支。當然個別實力雄厚的家長，可能會在彼邦買屋供在留學子女居住，不過投資學生宿舍REIT，也可以抵消到宿費開支，投資入場費可多可少，各適其適。一葉知秋，投資者跳出鯉魚門同樣可以覓得回報可觀的投資機會，一切在於能否企在巨人肩膊上看得高望得遠，《經濟一週》亦會緊守崗位為讀者介紹最新的海外投資趨勢。