千伙大盤排隊登場 2019想買平新盤 留意呢3個區 | 香港樓市2019 | 地產專題
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
最近由市建局、華人置業（00127）和信和置業（00083）等發展的觀塘新盤「凱滙」，於淡市下以低市價推盤，掀起一手搶購潮。
不過，對於一手住宅市場是否就此擺脫疲態，重拾升軌，現階段實屬言之尚早。
事實上，根據各發展商提供的資料粗略估計，有機會在2019年推出的千伙級大型新盤就多達十個，發展商繼續有散貨壓力。
三大重災區15,000伙應市
供應重心區域仍然是新界，重災區為屯門、大埔及將軍澳，合共可提供近15,000伙。
屯門區多達七個新盤可以於2019年推售，共提供逾5,000伙；當中香港小輪（00050）屯門掃管笏項目，提供約1,800伙；同區中國恒大（03333）的項目兩期更共涉及近2,000伙。
至於大埔區2019年料有五個樓盤可推，共提供逾5,000伙，最大規模為中國海外發展（00688）荔枝山項目「天鑽」，提供1,620伙，近期已開始軟銷。
值得一提的是，該項目曾遭環保團體入稟申請臨時禁制令禁止批出標書，備受官司困擾，結果於2016年由中海外以21.3億元成功「執平貨」，樓面呎價僅1,848元，大幅低於當時市場估值42%。
另外，信置白石角項目「逸瓏灣8」，涉528伙，預計在推售完「凱滙」後會緊接登場。
將軍澳區推貨量亦不少，當中將軍澳「日出康城」一帶將有多個大盤計劃發售，合共提供4,000多伙。
最多單位數量的是九龍建業（00034）第85區石角路發展項目。
該項目總樓面面積逾40萬平方呎，單位數目逾1,500伙，戶型以開放式、一房及兩房單位為主，發展商預計最快2019年第四季推售，隨時有機會細絕同區樓盤。
另同區「日出康城」第七及第八期分別有約1,120伙及超過1,400伙，令將軍澳繼續成為一手供應重點區域。
至於近年新樓盤供應有後來居上之勢的元朗，2019年的供應亦不遜於上述三個重災區。
路勁基建（01098）於2016年首度成功投地的元朗凹頭住宅項目，共提供331伙，最快有望於2019年推出。
發展商早前表示，項目以中大型單位為主，平均每伙實用面積800方呎至900方呎，另設有洋房。
此外，泛海國際（00129）旗下洪水橋全新住宅項目，預計快將完成補地價，項目涉及52.5萬平方呎樓面，提供1,028伙，部署最快2019年底推出市場。
獲批預售樓花創新高
市區方面，信置觀塘「凱滙」第二期，仍有共974伙會於2019年推出；
另同區會德豐（00020）的茜發道項目，提供約1,000伙，正準備前期工作，戶型設一房至四房，料2019年底可推出。
亦即是說，觀塘區最少有近2,000伙新樓，可於2019年開售。
至於近年已經成為主要土地供應來源的啟德，未來一手供應亦陸續有來。
其中嘉華國際（00173）區內第1K區2號地盤項目，已申請預售樓花同意書，共有1,006個單位。
至於內房龍湖集團（00960）等合作發展的同區項目，則提供約700伙，亦有機會於2019年推出。
事實上，中美貿易戰發展仍未明朗，為股市及樓市增添觀望情緒；樓股走勢息息相關，故發展商出貨態度十分積極。
據地政總署資料顯示，11月共有四個預售樓花同意書新申請，共涉及單位達2,376伙，創四個月新高。
同時，獲批預售單位更創新高，11月獲批預售樓花單位共有4,757伙，較10月的1,481伙按月急增約2.2倍，創自2002年11月後約16年新高。
隨著11月獲批單位數目急升，2018年首11個月累積獲批數目已達19,429伙，較2017年全年高出約18.4%，亦為16年新高。
業內人士認為，新盤供應大幅上升，對發展商定價增添壓力，但不能大幅降價促銷，劈價賤賣。
資深測量師張翹楚指出，樓市轉趨緊張，新盤銷情也不如以往「鋪鋪清」，他預計，跌市會持續至2019年首季，樓價有機會較高位回落約10%。
不少等上車人士都期盼，今次樓市跌幅可有30%或35%以上。
除了是困擾市場的中美貿戰前景仍未明朗，預計明年市場觀望氣氛持續外，更多是因為覺得上一輪的連續28個月升浪太瘋狂。
然而，張翹楚指出，發展商的成本是在開盤前鎖定的，不可能非理性的劈價賤賣，否則難對股東交代，故不能大幅降價促銷。
發展商忍手免做壞規矩
同時，發展商大可以用三年原價回購來作對賭籌碼，劈價推盤會「做壞規矩」，因此相信發展商將會先以首批優惠價推盤。
美聯物業住宅部行政總裁布少明則預計，如中美貿易戰不再惡化，於新供應穩定下，2019年樓價料有所調整，調整幅度約10%之內。
他補充，基於樓價較高位累積一定跌幅，悲觀情緒開始消散，料積壓多時的購買力將逐步投入市場，特別是新盤的表現可看高一線。
他估計2019年一手私樓註冊將呈現「價量齊升」局面，一手私樓註冊料約17,500宗，較2018年全年估計的16,000宗，回升約9.4%；料涉資約2,250億元，較2018年全估計的約2,150億元，升約4.7%。
樓市調整未夠喉 政府表明不減辣
近月樓價從高位回落，有市場人士認為樓市已經轉勢，要求政府放寬樓市「辣招」，但政府亦表明無意「減辣」。
行政長官林鄭月娥早前出席論壇時就明言，幻想政府出招救市「可以慳番」。
林鄭月娥引述差餉物業估價署數字顯示，樓價自今年8月只跌約3.7%，但調整幅度遠遠未能抵銷過去一年升幅，更遑論她上任以來的升幅。
此外，財政司司長陳茂波早前出席立法會財經事務委員會會議時明言，未見有條件調整工商舖及物業調控措施，即使樓價回落仍超市民負擔能力，政府會密切留意情況。
受到外圍環境氣氛影響，本港住宅物業市場自8月起出現調整，成交明顯轉趨淡靜，今年8月至11月平均每月錄得3,800宗，遠低今年首七個月平均每月5,700宗。
購買力仍處高水平
樓價亦連續回落三個月，今年10月整體住宅售價，較7月高位下跌4%。
要解決失衡問題，陳茂波指，根本做法是增加土地房屋供應。
他指出，截至10月底發展商手上隨時可開盤出售的單位數目有22,300個，形容是高位。
他續稱，儘管樓價近月回落，但仍大幅超出市民的負擔能力。2018年10月整體住宅售價，較2017年年12月累計上升8%，較1997年的高峰高出120%。
市民的置業購買力指數在第三季仍然處於約74%的高水平，顯著高於過去20年44%的長期平均數。
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