息口高企 樓市先求賣再求價

新盤一向受市場追捧，但是為何二手交投也在靜悄悄的回升？

除了受到股市突破一年高位的利好消息刺激外，更重要的是，經過逾兩個月的消化，二手的「亢奮期」結束，業主的叫價也「回歸現實」。「美聯信心指數」最新報62.9點；按週下跌0.9%，已經連跌四星期。反映新盤搶購買力，令急於沽貨業主減價，減價盤增，信心指數下跌。

年初至今樓價錄1.16%跌幅

與此同時，樓價亦輕微回軟。「美聯樓價指數」最新報135.96點，按週微跌0.07%；較四星期前升1.09%，年初至今樓價錄1.16%跌幅業主信心下跌，樓價亦同回軟，於是吸引部分買家重點二手市場，因而導致二手交投回升。

現時的樓市除了是「用家主導」及「買家主導」外，亦是「價格主導」。只有「賣得平」，才能「賣得出」。二手是這樣，新盤亦然。

現時發展商推盤是「重量」多於「重價」，令新盤持續「低開」，更導致連續七季出現「負溢價」，即新盤價錢較二手價為低。短期的供應壓力，是導致新盤價難以提高的重要原因。

截至今年3月底，累積貨尾有20,486伙，維持逾20,000伙的水平。相信後市的整體供應仍充足，發展商開價會持續審慎。一手貨多價低，力壓二手，因此二手樓價自然未能回升。

筆者相信，要樓價回升必先去除兩大壓力。第一是供應壓力，須待新盤消耗一定數目，發展商才有調高開價的可能。

第二是要待減息時間表落實。雖然美國聯邦儲備局已經表明不再加息的態度，但是對減息的時間仍然莫諱如深。

以現時美國的經濟及通脹情況，今年次季減息的可能性微乎其微，相信第三季，而市場亦普遍預期今年香港應只會跟減一次左右。

預計即使減息，今年內供樓的壓力難以大減，但是對經濟及樓市的情緒，又或資金流向卻有顯著的影響，亦唯有到減息落實，樓價才有回升的空間。

在這之前，預料本港樓市走向亦難擺脫現時的局面，因此無論是發展商或二手業主，要賣樓亦必須「先求量再求價」。