香港樓市現在只能寄望內地專才的購買力｜格爾專欄

最近新界一幅可建1200個住宅單位的土地沒有地產商出價競標，是港鐵樓盤十年來首次出現「零入標」現象。今年已有六幅土地因地產商出價未及賣方底價而收回，這些地皮原本可興建5090個住宅單位。在香港的年輕人用腳投票的同時，香港發展商也用錢向樓市的未來投票。

長裹來看，一個地方樓市的需求端主要由人口，購買意願和購買力決定。將其簡化會得出以下算式：需求＝人口X購買意願X購買力

先看人口，根據香港統計處資料，2022年中，香港人口共有734萬，對比2020年中的748萬人減少約14萬人。2023年中香港人口臨時數字為749.8萬，回復到2019年高峰水平，有官員指出這次回升是因為香港移民人口回流。但只要仔細看相關數字，會發現今年15.2萬新增人口中，「常住居民」僅增5萬多，其餘近10萬的人口增加屬於「流動居民」。一年內在港逗留一個月至3個月的已算是「流動居民」，筆者不少朋友在取得加拿大楓葉卡後都向公司申請會放長假回港探望家人，大部分都會留港一個月以上，這些探親的港人也被計入回流的居民，可見數字有一定水份。另外部分移入人口是因人口老化而來港任照護工作的外籍家傭。

第二，買樓意願與結婚率高度相關，香港的結婚率已連續十年下滑，2022年登記結婚數目只有26899宗，創三十年新低。不結婚就不需要買樓，買不到樓又更難結婚，形成惡性循環，令結婚率和買樓意願雙雙下跌。另一方面，換樓最大的推動力是生育，根據《2023年世界人口狀況》香港生育率幾乎全球最低，只有0.9，亦創香港歷史新低。

最後是購買力，香港近年流失的人口絕大部分是20至39歲年輕人，增加的人口則是60歲或以上的中老年人。因此即使人口數字在帳面上未有大改變，其實市場整體上的購買力已大幅下降。隨著人口老化，老年人幾乎只會賣樓不會再買樓，而不少有購買力的年輕人都選擇移民，在香港持有物業的人甚至把香港的物業賣出，把購買力轉移到國外置業。

從以上三點可見，香港的樓市本土的需求端長遠來看並不樂觀，現在只能寄望內地專才的購買力了。

作者簡介： 格爾，價值投資者、前對沖基金分析員。 公屋出身，25歲達成財務自由，主力投資顛覆性科技股及加密貨幣。 另一網名為革爾。

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