樓市供應不達標 樓價農曆年後反彈

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

有關紀錄不但反映出私人住宅土地供應連續兩年不達標外，同時更是自2010年，引入「政府主動賣地機制」後的十年新低紀錄。如果與2017年度賣地私宅供應25,500伙的歷史高峰比較，本年度更比高峰大跌逾一半。

供求失衡情況或加劇

早前《長遠房屋策略》週年進度報告最新推算，2020/21至2029/30年度十年總房屋供應目標為43萬伙，亦是政府2014年公布首份《長遠房屋策略》以來最少。發展局局長黃偉綸回應指，若以三年期計，由2017/18年度起計三個年度，私宅供應達52,000伙，較目標49,000伙多出6%。此外，本財年尚有一幅大埔馬窩路住宅地皮，涉及1,200伙。惟地皮正進行後期的清理土地工作，預計遲一個季度才能推售，若能趕及推出，私宅供應大致達標。

但他又指出，本年度來自私人發展及重建項目的供應至今涉及約2,600伙，較本年度初期估計的3,860伙減少，令本年度能否達到全年土地供應目標，須視乎本年度餘下數月會否有更多私人發展項目。未來在多管齊下增加土地供應，亦會密切留意市場情況，維持持續穩定的土地供應，回應市民對房屋經濟和社會發展需求。更重要的是，土地供應已開始側重在私人修訂契約上，但此做法對於維持土地供應穩定來說是相當危險。

加上鐵路項目在賣地計劃當中的供應比重愈來愈少，反映出鐵路項目的「高峰期」正慢慢消逝。有測量師認為，如政府仍以私人修訂契約作主導，預料不達標的機會會愈來愈高，擔心未來年度都難以達標。亦有業界聲音表示，政府應加緊研究收棕地建屋或「明日大嶼」計劃，大規模增加土地供應；否則，供求失衡的情況有機會加劇。

發展商對優質地皮渴求

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，綜合一手住宅物業銷售資訊網計算，以近五年新盤銷售來說，平均每年約16,900伙，明顯較本財年賣地計劃僅12,000伙高出逾四成。若情況持續，供求失衡的情況有機會加劇。

至於供應不足加上息率持續低企，劉嘉輝認為將支持樓市發展。無疑社會運動令失業率稍為回升，惟較受影響的是零售及旅遊業，對金融業或提供專業服務人士及對物業需求較大的一群影響不大。有別於2008年金融海嘯，嚴重打擊金融業，因此他預計，供應不足長遠對樓價有支持作用。同時，發展商對優質地皮的渴求亦隨之增加。

中原測量師行黎堅輝表示，由2019年下半年開始，整體市況受社會事件影響，交投氣氛明顯回落。但參考近期港鐵公布日出康城意向書數目反應理想，大坑道地皮標書反應亦非常踴躍。同時從近期政府招標結果公布顯示，部分失落地皮之發展商所出價亦相當接近，甚具競爭性，顯示發展商對市區優質地皮的渴求，對後市不宜過分看淡。

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香港置業行政總裁李志成則認為，賣地供應連跌兩年，數字意味短期內，房屋供不應求的情况將持續。在住屋需求熾熱，以及本港低息環境有望持續下，料樓價仍有支持。預期隨中美貿易戰影響逐漸淡化，外圍因素向好，樓市有機會於農曆新年假期後反彈。另一方面，對早前有啟德商業地連續流標兩次，黃偉綸回應指，不擔心有關情況。連同早前出售的兩幅啟德和高鐵西九龍總站上蓋用地，三幅商業用地合共提供約463.9萬平方呎樓面，處較高水平。

政府賣地隨行就市

至於原本財政預算今年度土地收益1,400億元，從公開資料粗略統計，缺口仍有數百億元。黃偉綸則強調，政府賣地屬於「隨行就市」，只要準備好就賣，不會囤積土地。不過，他認同經濟下滑，地皮價格有可能受影響，而政府做法只要是合理的價錢、市價都會出售。被問及當局會否因此推更多市區貴價地皮來增加收入？

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黃偉綸指，財政收入並不是政府賣地的目的，近年只是較多市區地剛巧集中在啟德。他強調不同時間因應規劃及工程進度，土地集中在不同地區屬於自然情況，重申賣地收入並非政府考慮因素。

新一季僅3幅地可賣

據發展局局長黃偉綸日前公布今年首季（即2019/20財年第四季）的賣地計劃，涉及三幅住宅用地（見表二）。當中兩幅位於旺角；一幅位於觀塘安達臣道，三幅住宅用地共可提供1,850伙住宅單位。

至於市區重建局會就位於深水埗東京街及福榮街交界的項目進行招標，該項目預計可提供約180個單位。
其中觀塘安達臣道用地的規模最大，可提供1,720個單位，包括1,000個「首置」單位。

旺角住宅地屬罕貴地皮

運輸及房屋局稍後在推售有關用地時，會適時公布有關首置單位的進一步詳情。地皮規模龐大，縱使該地位處新發展地區，但市區大型地皮罕有，相信亦會吸引不少大型發展商青睞。但因投資金額龐大，業內人士相信標數不會多，價錢亦會相對保守，並以合組財團方式競投為主。

參考該區2018年一幅住宅地以樓面呎價約12,000元批出，考慮到近期市況因素，料每呎樓面地價約10,000元，總值119億元。另外，兩幅分別位於旺角新填地街及上海街交界用地，以及旺角豉油街與上海街交界地皮，都屬於規模較少的蚊型地，但勝在位於市區，勢必引起各路財團爭奪。美聯測量師行董事林子彬表示，由於新一季度推出的地皮均位處市區，相信受到發展商追捧。

而安達臣道項目規模頗大，有機會問鼎100億元的地價；另外兩幅旺角地皮規模較細，料受中小型發展商垂青。當中新填地街及上海街項目屬小型市區地，料每呎樓面地價約9,000元計，地皮估值約2.06億元。而另一幅旺角豉油街與上海街交界項目，若以每呎樓面地價約11,000元計，地皮估值約6.66億元。

中原測量師行高級經理吳庭琛表示，旺角住宅地屬市區罕貴地皮，交通四通八達，預計將發展成細單位出售。兩幅旺角地皮規模不大，投資金額及風險相對較低，有一定吸引力，相對市區重建地皮發展需涉及舊樓清拆、收樓及業權等問題，所面對困難及所需時間定必較大，料除了吸引大型發展商外，亦會吸引中小型發展商入標競投。另政府今季推出一幅商業地，為九龍啟德第2A區4號地盤，第2A區5B號地盤及第2A區10號地盤。

吳庭琛預料，地皮景觀一般；加上參考今個年度啟德區接連有商業地流標及撻訂，地皮投資金額龐大，料發展商出價會相對保守。不過區內所剩下地皮數量不多，預計本地大型發展商及中資均會有興趣競投，預計每呎樓面地價約7,500元，總值82億元。

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