打破持貨年期長大賺神話二手盤轉手獲利率跌穿7成｜地產專題

Q: 太古城上月最新放盤叫價是多少？

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Q: 九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？

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2024年下半年樓市前景未許樂觀，如是者，轉手蝕本個案一直存在之餘，同時，令整體二手私宅獲利比率更是一步下跌，一般而言，持貨年期愈長，賬面獲利個案的情況會較高，反之，近年高價入手「磚頭」者，難言穩勝。 政府明顯不想樓價大瀉，全面「撤辣」希望可以刺激需求，不過，撤辣後樓價反彈後有所回落，令到整體二手私宅賬面獲利比率仍進一步下跌。 撤辣後樓價反彈現回落 據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的整體二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，今年第二季賬面獲利比率約69.3%，較首季約70.5%減少約1.2個百分點，跌穿七成水平。 以第二季為例，已知上手購入價的賬面獲利個案中，持貨10年以上的佔比達78%；而持貨10年或以下只有約兩成左右。 一般而言，持貨年期愈長，賬面獲利個案的情況會較高。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，以上資料為已知上手購入價的二手私樓註冊個案，並扣除已知的內部轉讓、特殊成交個案等計算，十大屋苑賬面獲利比率往往高於整體二手私宅。 不過，持貨長，都不一定大賺。 舉例市區港島大屋苑西灣河鯉景灣觀暉閣高層G室，實用面積676平方呎，三房套房間隔，以918萬元成交，實用呎價約13,580元。 原業主於1997年8月，以約688萬元購入物業，持貨27年，是次轉手賬面獲利約230萬元，物業只是升值約33.4%。 樓價有虛火 近年高價入手「磚頭」者，更損手過百萬元。 香港置業首席聯席董事曾家輝表示，一宗深水埗愛海頌兩房套連露台的買賣成交，新買家斥資715萬元購入，實用呎價約14,682元。原業主2020年買入，轉手蝕讓126.2萬元離場。 單位為愛海頌2座中層，實用面積約487平方呎，屬兩房間隔連露台。 曾家輝稱原業主以750萬元放盤約兩個月，即獲客人接洽，雙方經議價後，以715萬元成交，折合實用呎價約14,682元。 資料顯示，原業主於2020年3月以841.2萬元購入上述單位，持貨約四年，是次轉手賬面虧蝕約126.2萬元，單位期內貶值約15%。 紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮指，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象。 他又指，其實很多租客都有打算買樓，但銀行不批按揭，他們唯有暫時租樓住。倘若銀行在下半年願意借錢給借貸人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。 另一方面，經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年5月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報4.17厘，按月升1點子，創自2007年10月後即逾16年半的新高。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析指，美國聯邦儲備局主席鮑威爾日前表示，今年第二季度美國通脹相關數據表現理想，增加通脹率邁向2%目標的信心，並暗示可能毋須等到通脹率降至2%才減息。 料按息於4厘以上橫行 他認為聯儲局有機會於今年內減息，但相信減息幅度輕微，本港高息環境將維持一段時間，本港銀行同業拆息（HIBOR）料將繼續高位橫行， H按實際按息將持續觸及封頂位，MMI年內將於4厘以上水平橫行。 中原集團創辦人施永青指，在美息高企的日子，全球的資金都匯聚到美國，其他國家的經濟大都遇到壓力，他們都急切希望可透過減息去刺激一下經濟，惟美國聯儲局卻遲遲不肯帶頭減息。 不過，近期美國通脹放緩，市場預計9月減息有望，如果美國的減息趨勢得到進一步確定，一旦利息的趨勢逆轉，供樓的利息成本會下降，買樓的吸引力就會大過租樓。 此外，利息下跌後，存款收息的吸引力亦會不及買樓收租，很可能令一部分投資資金回流房地產市場。 大型屋苑平買平賣 至於近期樓價跌勢再現，新盤頻頻以低價開售，搶佔市場焦點，而急於求售的業主唯有減價。有龍頭屋苑短炒業主都選擇損手離場。 港島區鰂魚涌太古城恆山閣高層C室，實用面積684平方呎，三房間隔，2023年9月業主以905萬元低價買入，較同類戶型最高位低約三成，其後再於今年以1,080萬元放售。 但市場上多個一手盤低價推售，業主也讓步， 最後擴大議價空間以900萬元沽出，累減180萬元或減17%，較2023年905萬元蝕50,000元，售價亦較網上銀行估價919萬元低19萬元。不足一年時間，單位由撈底價變蝕讓價，賣方顯然對後市缺乏信心。 靠內地學生救市 近年內地學子對來港升學需求節節上升。究竟內地學生赴港查詢情況及最新趨勢，可以對本港樓市產生甚麼影響？ 美聯升學顧問高級經理朱恩賢表示，自從2023年10月份港府公布「VPAS（職專畢業生留港計劃）簽證」及內地生擴招計劃以來，帶動公司接獲的升學相關查詢量大增，今年6月查詢量較去年10月公布前大增逾2倍，反映學子對赴港升學趨之若鶩。 預期今年學生簽證數量有望升至80,000人；而透過IANG留港工作的人數將超越30,000人。 根據6月美聯升學有關內地生赴港升學的查詢個案中發現，高達七成個案有同時查詢「租樓」事宜；亦有兩成內地生查詢在港「買樓」的情況，預期隨著愈來愈多人才及學生到港，勢必帶動樓市租賃與買賣的需求。 鄰近大學區受惠 相信各大學鄰近區域，如港島西區；九龍紅磡、啟德區；新界沙田、大圍及將軍澳區等勢較受青睞，預期是樓市未來買租最受捧的熱門地區，而隨著暑假租務旺季來臨，預料進一步推動租金水平。 事實上，內地生合租單位情況普遍。日前大埔太湖花園10座低層G室兩房戶，實用面積約355平方呎，由兩名內地男學生，以月租13,000元承租，呎租約36.6元。 另外，大圍名城1座南翼中層D室，實用面積約742平方呎，套三房設計，成交月租28,000元，亦為同類合租個案，並預付一年租金，呎租約37.7元。以上鄰近大學區的屋苑，為內地生熱租熱點。

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