車位價逆市跌 樓價好快再創新高 原來有得解｜樓市點睇｜香港樓市2019

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：中新社、unsplash、新傳媒資料室

綜合市場資訊，近期多個屋苑車位不時出現蝕讓成交或跌價成交。

其中天水圍嘉湖山莊樂湖居B1層單號車位，由一名投資者於去年7月以155萬元購入，同月他以155萬元購入同屋苑的另一個雙號車位，即是兩個車位合共斥資310萬元。

不過，上述兩個車位於今年3月分別以118.8萬元及122萬元易手，持貨八個月分別蝕讓36.2萬元及33萬元，賬面共蝕近70萬元。

全屋苑最貴的美湖居雙號車位，去年中以167.5萬元易手，創屋苑新高紀錄。

近期區內有車位雖以145萬元沽出，較去年12月低位91萬元，回升近六成，但仍較去年高位有距離。

純車位註冊量續低位徘徊

有區內的代理指出，目前屋苑約有150個車位放盤，入場價由138萬元起。

此外，鄰近機場及港珠澳大橋的東涌指標屋苑映灣園，新近亦錄得車位蝕讓成交。

一個B1層單號車位，去年2月買入價168萬元，惟近期以136萬元沽出，持貨一年蝕32萬元離場，貶值近兩成。

至於曾經屢創新高的青衣盈翠半島，新近一宗車位成交僅266萬元，較去年高位323萬元，跌57萬元或17.6%。

有區內代理表示，現時該屋苑的車位叫價最貴近300萬元，預期短期內難以再出現新高成交。

除了上車盤屋苑的車位之外，豪宅車位亦出現蝕讓成交個案。

港島西指標豪宅屋苑寶翠園，有業主於2014年底，向發展商一手買入P7層兩個車位，當年成交價分別為295萬元及300萬元。

不過資料顯示，兩業主近期分別以291萬元及293萬元沽出，逾四年賬面蝕40,000元及70,000元離場。

事實上，過往受不少投資者追捧的屋苑，近期車位成交量已大減，例如將軍澳區，今年每月錄得不足十宗車位買賣，相比去年每月雙位數成交，明顯弱勢。

今年大業主拆售車位個案不多

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首季純車位註冊量錄1,289宗，較去年第四季的1,250宗，微升約3.1%，繼續於低位徘徊。

以金額劃分，300萬元或以下個案期內錄跌幅，當中逾200萬至300萬元個案按季下跌約43.8%至140宗。

至於逾100萬至200萬元，以及100萬元或以下個案，同期分別跌約16.4%及約12.1%。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指，即使今年首季純車位宗數按季止跌，但屬於2013年第二季後的次低，實際仍處低水平。

再者，若與去年同期2,278宗相比，仍大減約43.4%，並創自2009年首季以來的十年同期最少。

同時，今年大業主拆售車位的個案並不多，較為矚目的是董輝記木業，於2016年以1.81億元購入領展房產基金（00823）的粉嶺欣盛苑商舖與停車場。

今年2月全數放售該車場合共250個車位，售價介乎96萬至188萬元。

市場傳聞有外區投資者斥逾3,300萬元買入3樓全層共約21個車位，每個作價155萬至160萬元。

要數近年最瘋狂的車位成交，一定是去年中何文田豪宅天鑄2期2樓車場一個單號車位。
天鑄車位不足一年升值76%。

該項交易以600萬元易手，創全港住宅車位新高紀錄。

此價格足以在沙田第一城購買一個兩房單位，或於天水圍嘉湖山莊購買一個三房單位。

同時打破西營盤單幢樓維港峰一個1樓雙號車位，於2017年6月以518萬元售出的舊紀錄。

而九龍區上一次錄得最貴車位，為九龍站凱旋門，2017年5月成交價500萬元。

專家認為回報率不合理

據悉，上述天鑄車位的原業主於2017年7月以340萬元購入車位，其實已經等同一間天水圍居屋價格，但持貨不足一年之下，賬面大幅獲利260萬元離場，升值76%。

該屋苑現時車位月租約9,000元，料租金回報不足2厘。

有專家認為，以超過500萬元購買一個車位根本說不通，如果要獲得2至3厘的租金回報率，便要月租10,000元以上才有可能做到，這完全是不合理。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，汽車並非必需品，車位自然也不是必需品，變相投資風險會較一般住宅為高，故此當車位售價太貴，自然會令租金回報率降低。

因此對投資者而言，這不再吸引，自然難以出現承接，故短期內仍可能出現平賣甚至蝕讓，亦相信成交量不會太多。

車位難求 富豪平民皆要輪候

在香港，泊車位從來都是供不應求，今時今日，不論是天價豪宅還是平民化的大型車場，一樣要等，一樣要輪候。

以座落核心區地段的尖沙嘴豪宅名鑄為例，發展商新世界發展（00017）把車位收起不賣，以天價出租，月租近7,000元，而且要排隊。

有管理處人員指，名單上超過十人排隊，等一年半載都未必有，有部分住戶更加排了好幾年，仿似輪公屋。

至於政府營運的多層停車場，更曾經出現通宵排隊排搶租車位情況。

每月的23日是排隊輸候月租政府多層停車場車位的日子。事實上，如果23日早上才到場排隊，租到月租車位的機會是零。

以黃大仙雙鳳街街市上蓋之政府停車場為例，每月租金1,900元，提供約230個私家車、客貨車月租泊位，以有蓋車場計，基本上平絕市區。

每月22日晚上至23日凌晨，已有大批長者「擔凳仔」到售票處外排隊。瘋狂程度不下於排隊買演唱會門票。

一旦23日撞正是週末、週日或公眾假期，人龍更會提早加長，天未光已有逾100人排隊，當日出售月票亦更快沽清。

不過更慘的是，如果天氣欠佳，便要冒雨排隊，亦有家庭傭人代僱主排隊，每次都是黃昏到達。上午7時半開賣月票，基本上大約10時至11時，月票已售罄。

不過，該車場由去年底，連同港島的林士街停車場及堅尼地城停車場，已經改為每三個月抽籤一次，以季租形式售票。

每月排通宵的日子已成歷史，車主免卻排隊之苦，但卻變相要三個月賭一次運氣，倘若抽中便能享有三個月便宜車位； 若未能抽中，便要想辦法在另一處安置愛車。