樓市炒家「白旋風」陳清白教路 「依家孤注一擲買樓係有病」｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

自住樓打死不賣

現有一自住物業並有意趁高位賣樓的讀者們可要注意，慎防賣樓後「買唔返」的風險。沒錯，這是老生常談，而且市場上亦有不少傳授借自住樓來買更多「磚頭」的財技和教學，成功例子亦不少。但若從投資角度出發，鄒廣榮認為炒樓的成本及所需承擔風險遠高市場上其他的投資工具。

他坦言，現在物業買賣的交易費用較以前年代高得多，最直接也是必須付的就是不同的印花稅，包括雙倍印花稅 （DSD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）， 非首置人士要付雙倍印花稅。

雖然可以靠轉名回復首置身分以減低應付印花稅，但也只是避到部分，剩下印花稅還是要付的。「出出入入蝕好多」。除印花稅之外，鄒廣榮認為還要考慮買樓牽涉到的其他成本：搬屋費、裝修費、律師費、睇樓所花的時間成本等。

短炒樓市無著數

如此一來，「樓價起碼要升10%才叫打和，頭10%都冇賺過，多過一層樓更加不止。」這時就要問自己：計埋落去值得出出入入嗎？

鄒廣榮指現在很多投資工具，其交易費平過買樓投資很多，而樓市其賓不適宜短線買賣。他又道，其實沒有所謂最佳的入市時機，尤其處於一段短時間內，「timing不太重要。」最重要是能否負擔得起以及喜歡該單位與否。建議有意上車人士不要捕捉短期上落買低位，「啱用最緊要」。

加上現時利息低，租金支出與供樓其實差不多。雖然近日港息上調至高於美息水平，惟按揭利率亦僅2厘多，對比租屋物業的租金亦約2厘，租與買差不多。之不過買樓就可於期時將成本鎖定，並對沖將來樓價的升幅。

最近香港經濟增長有些受阻，實體經濟不太好，令租金升幅受阻。惟在未來十年土地供應不足，人口又不斷增長，去到2043年將達822萬高峰。基本上租金會一路升上去，租戶無可避免被加租。「假設填海計劃落實晒，就有可能（解決土地問題），但對短期可以落實不樂觀，可能是10年、20年後的事。」假設不管樓價上落，建議已有足夠首期的人士，不妨入市。

陳清白：孤注一擲買樓係有病

資深樓市投資者陳清白，有「白旋風」這個外號。因為當時陳清白對各個樓盤單位坐向瞭如指掌。當有經紀洽商放售之時，不用睇樓就可以立即作出買樓的決定。上半年樓市結構醞釀巨變，供應增加憧憬變成供應增加夢碎，大多數分析指樓價向好。

不過，陳清白認為政治問題加上經濟欠佳兼零售數據差，反問樓價何以上升？供應不足「搵來講」，因為當樓價下跌時供應量大增。2000年至2003年期間，大量住宅單位放售也無人要，賣家愈減價買家竟愈縮沙，也是陳清白當年的親身經驗。陳清白笑言：「如果閣下父親為李嘉誠，多多樓都唔怕買。如果得一注本錢都要在現價買樓，係唔係有病？」

不過，陳清白認為只是有一個情況可以考慮買樓。樓價較高位跌25%，用家可以勉強考慮入市。事實上，去年下旬至今年初，樓價也一度跌十多個百分點。惟現時投資樓市值博率欠奉。如果投資新樓的租金回報率僅得1%，隨時被管理費及差餉所蠶食。因為現時新樓管理費動輒每呎數元。