【樓市點睇】股市表現 發展商動向 樓市小陽春持續性 看四大因素

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

二手方面，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於上週一（21日）至週日（27日）的一週，錄得81宗買賣，較前一週的50宗急升約62%，創自去年6月中旬後的32週新高（見圖），反映樓市已呈初步復甦的跡象。 在樓市一輪沉寂後，近期樓市回勇可否稱為「小陽春」，這是人言人殊。

不能否認的是，除了一手之外，近期二手樓市的走勢同樣有明顯改變，成交回升是鐵一般的事實。

二手最黑暗情況已過 雖然「The best is yet to come」，但相信二手交投最「黑暗」的情況，很大機會已經過去，無論樓價及成交量均已具備反彈條件。

其實「小陽春」一詞並無確實定義，在於每人的觀點和角度，假如筆者簡單地概括「小陽春」為「樓價和成交由低位回升」，正好與樓市現況不謀而合。 但究竟「小陽春」可維持多久？個人認為須密切留意以下四大因素。

其一，是美國聯邦儲備局加息的步伐快慢、內地經濟情況及中美貿戰談判發展等外圍經濟因素走勢。

其二，是筆者反覆強調的本港失業率問題。當大部分市民「有工開」，有能力供樓，就沒有急於拋售物業的壓力。 根據政府最新公布，2018年10月至12月，即第四季的失業率，繼續按季持平於2.8%的歷史低位。

其三，就是股市表現。傳統智慧告訴我們，股樓市場往往存在先後關係，「股市先升，樓市滯後升」；反之亦然。 近期美股由低位反彈約14%；港股同樣較低位升約3,000點，似乎預示著樓市的反彈。

由此觀之，樓市的「小陽春」是有跡可尋的。

其四，是發展商的動向。最近發展商競投地皮反應不俗，叫價普遍具競爭力，「麵粉價」高，可想而知「麵包價」亦難以定得太低。

此外，最近新盤頻頻低價搶攻奏效，證明樓市於合理價下便有一定承接力。 相信短期內的新盤定價，將保持低於市價開盤促銷吸客，引出市場購買力。 這亦會成為區內部分二手業主放盤叫價參考，吸納買家由一手轉投二手市場尋寶，令二手市場隨一手同步回升，惠及樓市，重回一二手並行的正確軌道。

總括而言，外圍經濟因素走勢、失業率、股市表現及發展商動向，均對樓市是否持續「小陽春」有著舉足輕重的影響，置業者宜密切留意以上四項因素的微妙變化。