樓齡愈大愈難出貨 業主錯過兩個樓市高峰期｜香港樓市2019
除了自住單位，我還持有一個市區的單幢物業，用作收租，之前一直無打算出售這個單位，因為在「辣稅」下，賣了會買唔番。
可能是因為這個出租物業的樓齡已43年，近年外牆窗邊漏水的情況愈來愈嚴重，老婆說不如趁跌市換個樓齡較新的單位，可惜放盤兩個月仍未能售出，睇樓、還價的人也很少。
策略上，我是否做錯了？
阿強
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
策略是錯了，但相信有不少業主也「中伏」，因為他們起初抱著「賣咗買唔番」的心態，不願賣樓，情願長期收租。
然而，樓齡愈來愈大，所需的維修成本及心血愈來愈多，便想把單位出售，但發覺愈來愈難出貨，原因是錯過了兩個高峰期。
過了兩個高峰期
首先是錯過了樓市的高峰期。現在樓市氣氛淡靜，即使想減價賣樓也不容易，更遑論賣得好價格。2018年中，樓市瘋癲，全城缺盤，幾乎甚麼樓都能賣，而且能賣個意想不到的好價格，尤其是細價樓。
例如最近火熱的觀塘區，去年中有一位年輕學員想在該區上車，睇樓近一個月仍未能買入。他說，當時觀塘區市中心40年以下的細價樓交吉鎖匙盤只有兩個，而且叫價很高，其他放盤不是反價、封盤，就是連租約出售。
於是代理極力游說他考慮牛頭角的小街，當時力推一個40年單幢樓上車盤，僅逾200平方呎的「納米」舊樓，索價450萬元，呎價近20,000元。學員問可否追買，筆者極力阻止他。
市場癲起上來，甚麼也能賣出，而且可以賣得好價格。但市場淡靜時，買家情願揀一些較有規模、有質素的物業。可惜，你經已錯過這個機會，可能要等待下一浪。
筆者當時也積極出貨，見到樓市見頂，怎會鼓勵人買樓呢？
其後不足三個月，樓市轉勢，學員於2018年底，以接近400萬元買入一個九龍灣得寶花園單位，面積大了，質素也提高。
其二是錯過了樓齡的高峰期。在「辣稅」下，「賣咗買唔番」的心態，不但令很多業主錯過了上一浪的賣樓的黃金機會，最「中伏」的算是錯過「樓齡」高峰期。
在過去兩年的樓市高峰期，筆者甚至將十多年前買入的港島西單位也出售，主要的原因是樓齡。
筆者買入這個港島西物業時，樓齡28、29年，可謂「風華正盛」，經歷了十多年後，升值了五倍。見單位步入40之年，趁其「風韻猶存」，高價售出了。
不是說這個單位不會升值，只是相對其他樓齡較新的物業，它會跑得比較慢一點。物業會老化，樓齡愈來愈高，吸引力便會下跌，尤其
今時今日的市場，由首置客主導，想借按揭成數高一點、年期長一點、審批鬆手一點，齡樓及物業狀況是其中一個關鍵。
有些屋苑保養管理佳，即使樓齡舊一點，在市場仍能站穩，例如太古城、美孚新邨等；有些物業管理保養較差，甚至有些舊樓是著名的劏房天堂，老化速度較快。
你再持貨幾年，到下一浪來臨，它或已45年樓齡，很多買家不想也不敢買。積極一點放盤吧，即使減少少價也不要緊，平賣平買，換入一個好的單位。
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