樓市週期會再重演嗎？

最近樓市吹淡風，之前看閣下的文章，說現在是買平貨的機會。

不過，有專家說，樓市將會繼續調整，又有學者提出「樓市週期」理論，說樓市每隔十年多一點，就會經歷一次由盛轉衰的大調整。還舉出不少例子，例如由1969年至1981年，樓價升了12年，然後跌了兩年。

由1984年至1997年，樓價升了13年，然後跌了六年。

由2003年計起，樓價已經升了12年，今次應該會是一個比較大的調整，閣下有何意見？應該再看清楚形勢才買嗎？首先，為甚麼是12年呢？為甚麼樓價是從2003年升到現在呢？難道讀者忘記了2008年金融海嘯嗎？

或者當時讀者仍然未想到要買樓，沒有甚麼感覺。

然而，筆者對金融海嘯記憶猶新，2007年筆者剛剛將自住物業加按套現，瘋狂買樓，金融海嘯前夕共持有六個單位。

金融海嘯突如其來，各大屋苑樓價在短短幾個月內急跌三成，趕不及逃生！

當時筆者子彈用盡，幾乎一鋪清袋！幸好手上物業都是租金回報高的細價樓，減租後仍勉強夠供樓，扭盡六壬，死裏逃生，還不算大調整嗎？

跌市不到一年，急速反彈！或者因為時間短，大家都遺忘了。

細心想想，金融海嘯對環球經濟，尤其是歐洲及美國來說，這絕對是一個超級大災難！

美國要到今年經濟才叫做有起色，開始考慮加息，歐洲很多國家到今天仍未擺脫財困，若不是美國人發明了銀紙印刷術，經濟早就崩潰了！還不算大調整嗎？

其次，所謂週期、調整，每個人的目標不同，你想調整多少？五成？七成？我都想！可惜有生之年都未必睇到！

當年「沙士」樓價調整七成，老老實實，如果你有一個市值300萬元的單位，假如「今天」沙士重臨，你願意用90萬元賣給我嗎？
相信你情願與這個單位共存亡！

每次週期，我們都在學習及吸收經驗，所以到了金融海嘯，樓價跌幅只有金融風暴的一半，因為我們已見慣風浪了。

再者，金融海嘯一役，人類發現原來「印銀紙」可以扭轉敗局，歐洲、日本也跟著印，只要香港打開大門，鬆一鬆辣招，尤其是買家印花稅（BSD），救市很容易，一個省都買起我們！

那麼如果內地經濟出現問題呢？以內地今時今日的地位，絕對有資格「印銀紙」！

如是者，要到何年何月，才會出現束手無策，救無可救？等？如果要再等十年、廿年呢？還會等嗎？

最後，大調整不知何年何月，調整一、兩成，隨時都有機會！

別忘記，香港還有偉大的「逆週期」政策！政府努力阻止泡沫出現，沒有泡沫又何來崩潰？

取而代之，樓市會以小週期運行一段漫長的時間，這個暑假樓價升了一、兩成，年底若有壞消息出台就趁勢調整一、兩成；再加上投資者應有的買賣技巧，三、四成上落還是有的。

自從人類發明了這些扭曲市場的招數，筆者就不再相信甚麼週期了，要等？還是要靠自己？

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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