樓市轉勢 市場充斥負面因素 想買樓 又驚樓價再跌
朋友： 見到新聞講呀，好吸引，好想買！
筆者： 咁仲唔快啲出去睇樓？
朋友： 阿媽話應該會再跌一兩成…
筆者： 所以呢？
朋友： 好驚…買咗之後再跌點算？
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
樓市轉勢，到底還會跌幾多呢？
每個人都有不同的想法，專家、學者各有自己的分析，姨媽、姑姐都有自己的說法，信得了誰？
別以為專家、學者一定最準，大家還記得2016年樓市下跌的時候，不是全城唱淡嗎？
當時筆者不斷呼籲學員把握機會買樓，不少學員都買到超筍盤，其中一些個案已經在電視節目、報章訪問中分享，不贅。
除了筆者，還有一些朋友逆市看好的，大家還記得報章訪問一位街坊師奶投資者，那句豪氣萬千的「專家食屎」嗎？
看看過去兩年樓價升到瘋，街坊師奶完勝！
一日樓市未止跌回升，一日都不會知道答案！
當你知道答案的時候，樓價已經反彈，買不到筍盤了！
想在跌市買到筍盤，首先，要學會評估！
問題一：係咪真係會再跌多兩成？
中美貿易戰、外圍經濟不穩、本地GDP增長遠低於預期、加息週期開始、平價資助房屋不斷湧出市場…
最近市場充斥很多負面因素，不過最重要的還是，過去兩年半升得太多，市場需要一定程度的整與消化。
正如前文所說，每位專家、學者都有自己一套分析。
筆者自己評估，由2016年低位中原指數127.46點，去到最高188.64，樓價升了大約48%。
筆者認為最多只會調整一半，即約24%，已經會有很多人衝出來買樓，已經有不俗的支持。
問題二：評估目標價之後，應該如何部署？
散戶的思維是…等等吧，等到跌兩成半才買吧！
如果太早買，買入之後樓價再跌，怎辦？
真奇怪！之前樓價不斷創新高，不斷追價，點解當時唔驚跌？
今天普遍可以買平100萬，反而驚跌？
等？等到幾時？
如果你看對了，真的跌了20%，到時你又會再等，驚會跌30%！
如果你看錯了，不再跌，又一次得個睇字，又一次錯過機會！
投資者的思維是…趁市靜出去劈，低水兩成就出擊！
例如樓價600萬，現在成交價已普遍下調10%，即540萬，你覺得還會跌多20%，其實不用等，直接去還價，只要有業主肯420萬賣給你，就已經完成任務了！
如果你猜對，真的再跌兩成，跟你買入價差不多，打個和。
如果你猜錯，跌少過兩成，恭喜！你買平了很多！賺了！
問題三：部署好了，應該如何行動？點解你還唔到？
最近日日都有劈價新聞，但指數跌咁少！點解嘅？
樓價指數亦連跌7個星期，但看數字，回調至180.40，大約下只跌了4%，然而落區睇樓，各區的成交價普遍已經回落了超過10%。
再看報導，有些之前熱炒的上車屋苑，個別成交甚至已經比高位下跌20%。
例如之前高位賣600萬的單位，現在已經跌破500萬，為甚麼指數仍跌得那麼少？
除了因為指數滯後最少兩星期，還因為跌市並非想像中那麼全面。
一來劈價成交被放大，二來有些地區例如西九龍、港島，下跌幅度不多。
樓價不同股價，每幢樓每個單位都不同，沒有統一標準，有些地區波幅大，升得快跌得快，有些地區比較穩定，不同地區，應該有不同的目標價及策略。
殘酷！卻是事實！散戶買不到筍盤，是合情合理的！
之前有網友留言，買樓不就是看位置、質素，有甚麼要學的？
多無知！無論心態、思維、技術、人脈、經驗…都有很大分別！
單就如何建立自己的經紀網絡，讓代理去幫你劈價，已經是一大學問了！
舉例，試過有一次，同一間代理，同一個星期，同一幢旺角單幢樓，同一個單位，一間7樓，一間8樓，7樓成交是236萬，8樓裝修靚少少，成交是295萬！
學員買平60 萬！點解？8樓是相熟炒家，代理落力幫他出貨，賣得高！
7樓是筆者學員，跟代理也很熟悉，代理落力幫他鋤價，買得平！
走在前線，正如前文所說，肯大幅劈價的業主不多，例如普遍跌幅是20%，有些最筍的，例如跌30% 的。
當然會落在投資者手上，散戶一般只能買平10%，拉勻就是20% 了。
如果你都想買到筍盤，賺多一百幾十萬，就要好好花時間學習、嘗試。
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