樓市照妖鏡 二手開天價 3個假象

筆者： 「係咪最靚嗰隻凸海單位呀？」
朋友Ａ： 「係就係，但係都冇理由賣到2萬蚊呎架嘛。」
筆者： 「咁又係，話晒都50年樓啦。」
朋友Ｂ： 「嘉湖山莊仲顛啦，叫$1,700萬呀！仲話上車樂園…」
筆者： 「係咪特色單位呀？呢啲單位唔係上車架喎。」
朋友Ｂ： 「係啫，但係都冇理由賣到$1.2萬一呎架嘛。」
筆者： 「叫價啫，又唔係真係賣，你屋企叫1億都得架！」
朋友Ａ： 「咁即係唔想賣啫！」
筆者： 「可能業主唔係真係想賣呢。」
朋友Ｂ： 「唔想賣又放盤？」
筆者： 「有好多原因嘅，不過咁叫法真係會扯高樓價…」　

（1）其實不想賣

正如湯文亮博士分析，很多天價放盤的業主，其實並非有心賣樓，他們只是想「秤身家」而已，就是說想看看自己的單位值多少錢。

有些朋友會不時上網看看自己單位的估價，即使沒有打算賣，沒有打算加按，看見自己的單位估價不斷上升，還是會沾沾自喜。

有些更進取的，甚至會到代理行放盤，其實他們不打算賣樓，即使真的有買家出票，他們都會反價、封盤，見得太多了。

（2）扑傻瓜

這是代理、炒家常用的一句術語，意思就是將放盤叫價Mark高一大截，現在的情況就是這樣，舉例說，明明市價$350萬的單位，如果真是想賣樓，正常情況下會叫高5%至10%，例如$388萬，讓買家還價，經過一番拉鋸，最後以$360萬至$370萬成交。

但現時市場亢奮，有些不急於賣樓的業主，會叫高15%至20%，例如$428萬，看看有沒有傻瓜唔知價，創新高接貨。

扑傻瓜不一定是向上扑，例如去年市況差的時候，炒家殺價入市，就會向下扑。舉例說，市價$350萬的單位，正常會還低5%至10%，例如$320萬，經過一番拉鋸，最後以$330萬至$340萬成交。

去年全城唱淡氣氛奇差，高手就會再殺，還低15%至20%，例如$280萬至$300萬，業主心理質素不足，就會創新低價被震出來。

（3）托高叫價

代理、炒家有一句術語叫「射盤，同樣是將自己單位的叫價叫高一大截，目的是令到市場上的其他放盤「相對較平」，製造抵買感覺。平與貴很多時候是相對的，很多人對市場並不熟悉，睇樓少，買賣少，甚麼地區、甚麼地段、甚麼質素大概值多少錢，都沒有概念，就靠代理提供的僅有資訊做參考。

例如當你去到海之戀銷售現場，代理或會跟你說：「柏傲灣一房都賣$1,000萬啦，呢度係地鐵上蓋，$900萬都唔使買到兩房抵到爆，好有升值潛力。」

二手市場都有這種情況，假設市價是$350萬，你想賣$370萬，沒有比較的情況下，買家自然會覺得貴，然而如果有幾個放盤，一個放$400萬，另一個放$420萬呢？你的放盤就變得相對抵買了。

例如業主有幾個單位，A單位想放個好價錢，就會將B、C一齊放盤，而且放個天價，那麼A單位就會相對抵買了。

無論業主是否真的想放盤，天價放盤都會對市場做成影響，其他業主見到你放呎價$1.8萬，難道他們還甘心放$1.4萬嗎？或多或少都會提高叫價，又或者減少議價空間，成交價自然就會被推高。業主就算並非真想賣盤，高價加按都有着數。

以往這種情況比較少，因為放盤多，難以影響市場。

可惜政府辣招浪接浪，市場二手放盤急劇下跌，只要有些少風吹草動就會推高樓價。傳媒天天報道創新高，報得多都麻木了，於是現在連叫價都頭條報導，火上加油，實在難以理解。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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