樓市減辣宜同不宜

Anthony你好，最近看見很多不同的分析，都要求政府撤「辣招」，想問問如果真是撤招，對樓市有何影響？樓價會升嗎？你覺得政府撤招的機會多大呢？如果現在買樓，遇上撤招，會有甚麼後果？

文：1% Anthony筆者預期短期內政府不會撤招。之前政府財金官員強調「辣招」是逆週期措施，並說如果將來確認樓市進入下行週期，政府將會適時撤招。可惜，事實是政府根本就無膽！面對政客及市民的壓力，政府不敢撤招。

況且，撤招對樓價亦未必有正面作用。大部分人認為，只要政府撤招，必然對樓市有正面刺激，樓價必然可以回升，事實上並非如此，要看撤甚麼招。

額外印花稅（SSD）撤招或會有反效果！買樓後三年內如果出售物業，須付額外印花稅，首半年付樓價20%；次半年付樓價15%；其後兩年付樓價10%。

政府目標是透過禁絕短炒，令樓價下跌，可惜事與願違。政策推出後，二手市場供應急劇下降，令過去幾年樓價升勢更急。

今天樓市逆轉，新樓供應已有明顯增加，如果撤銷 SSD，更多業主可以即時賣樓，或會釋放更多供應，可能令樓價進一步受壓。

買家印花稅（BSD）撤招肯定有正面刺激。非香港居民及公司名義購買住宅，要付樓價15%的BSD。

這是最立竿見影的辣招！金融海嘯後的升浪明顯由內地買家推高，當時新盤多以大單位為主，樓價動輒過千萬元，很多展銷會甚至移師內地舉行，買家很多是內地豪客。

「辣招」推出後，購買力急跌，如果全部撤招，內地買家重臨，樓價必然回升，甚至失控。

不過，如果可以溫和調整，例如調低15%BSD比例，外地買家不能貸款，放寬香港人持有的公司購買物業，將可適量刺激市場。

雙倍印花稅（DSD）撤招實際影響未必太大。購買第二個住宅物業，或非住宅物業，須付DSD。這政策有助壓抑樓價，但影響不大，尤其是對細價樓而言，成本多幾萬元而已。

若撤招，對心理影響較大，實際上，買家未必會因慳多幾萬元而提高購買意欲，中、高價樓或較受惠。

按揭（壓力測試、減低成數等）撤招有助市民置業。樓價700萬元以下住宅可借六成；1,000萬元以上、出租物業只可借五成；非住宅物業只可借四成。

即使申請按揭保險，450萬元以下的物業可以借八至九成；600萬元以下可借八成，還要按息加3厘做壓力測試。

在新的按揭制度下，不但令很多年輕人未能上車，就是已經有物業的業主亦難以改善生活質素。

因為樓價愈高，按揭成數愈低，賣咗個細單位，都未必夠買個大單位，換樓鏈斷裂。

最危險的是，近期發展商多自己提供二按，甚至高成數一按，市場傾斜至發展商，買家亦負上更高的利息，未來要承受更大風險。

適度撤招，可令年輕人更容易上車，重啟換樓鏈，亦有助樓市重回正軌。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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