樓市未升夠 河畔呎價破2萬 持牌代理3.89萬人創新高 | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料庫
持牌代理人數創新高 約6人搶一單
樓市暢旺，地產代理監管局最新資料顯示，截至上月底數字，持牌代理人數錄38,908人，按月升211人，連續兩個月創歷史新高！以三份為例，土地註冊處數據顯示月內共有6,415份樓宇買賣契約送交註冊，即平均約每六名地產代理搶一張單。
而同時代理分行數亦升至6,888間，按月增加39間，同創新高紀錄。
河畔呎價首度破2萬
沙田二手上車屋苑呎價首度升穿2萬港元，美聯嚴浩焌表示，區內河畔花園F座高層4室，實用面積242方呎，附新淨裝修享河景，早前以約500萬港元放盤，終獲用家以約494萬港元成交，實用呎價20,413港元，打破沙田第一城於3月錄得的19,824港元高位，取代沙田區呎價最貴成交二手上車盤。
據了解，原業主2014年4月以約308萬港元購入上址，持貨約4年帳面獲利約186萬港元，單位升值約60%。
土地大辯論落實前的緩兵計
中原城市領先指數（CCL）升至180點再創歷史新高，即使高薪厚職的專業人士亦大嘆難以負擔，更遑論每月入息中位數僅20,000元的二人小家庭？
本週由特首林鄭月娥委任、肩負搵地重任的的土地供應專責小組展開「土地大辯論」、為期五個月的公眾諮詢。
市民期望增加土地供應能改善居住面積，最重要是增加住宅單位供應，令上車盤樓價變得較容易負擔。
現時土地供應專責小組列出的18個短中期、中長期及概念性選項發展土地。
短中期選項包括棕地發展、發展發展商持有新界農地儲備、利用私人遊樂場用地，估計環保團體、地產商及使用私人遊樂場的富豪紛紛提出異議。
中長期選項則有在維港外填海、發展東大嶼山都會、發展新界新發展區，以致發展郊野公園的邊陲地區，均是爭議性高的建議。
綜觀這18個方案，理論上，以發展商持有新界農地儲備最快能變成可供發展的熟地。對因為發展商已經手持不少於1,000公頃的農地，保守估計這些農地儲備累積年期數以十年計。
惟農地儲備一日不發展，不能產生可觀收益，只會拖低其資產回報率。故他們發展農地儲備的意欲最高。
問題是政府開出的農地儲備補地價，令發展商卻步。
工業用地改建成住宅
針對上述問題，現時土地供應專責小組獻計，探討能否通過公私營合作模式增加土地供應。
公私營合作模式暫時未有具體內容，惟難免涉及以公帑補貼發展商之嫌，相信會招致社會各界的壓力。
撇除現有方案，土地供應專責小組大可建議改劃工業土地作住宅，作為增加土地供應的途徑。
隨香港城市發展，紛紛將市區範圍入面的工業用地改建成住宅，如位於港島的發電廠，分別改建成城市花園及海怡半島，為長和系主席李嘉誠的拿手好戲。
現時香港有約6.7平方公里土地屬工業用地，即670萬平方呎的土地。如果容許部分工業用地改劃用途，相信可以興建大量單位。
即使補價金額較高，持有這些工業物業業主亦會願意補價。因為在市區範圍內的工業物業重建價值高。
遠水不能救近火
惟遠水不能救近火，因為一時三刻土地供應不能大幅增加。不過，政府卻可以透過調整現有公屋富戶政策以舒緩未補地價居屋及公屋，與細價樓的升勢。
早前紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮指出，現時公屋富戶一定要交出公屋單位，逼使他們以高於市價買樓，令公屋、居屋單位屢創新高。
他建議，如政府容許公屋富戶暫時不用遷離原有單位，惟須申請認購「綠置居」單位，直至抽到「綠置居」單位後始交還公屋單位。
如果政府能從善如流，至少能減少一班公屋富戶盲搶樓的需求，相信未補地價的公屋及居屋升勢有望放緩，而「白居二」合資格人士的置業負擔亦得以減輕。
在「土地大辯論」諮詢結果落實前，這個不失為舒緩細價樓價升勢的緩兵之計。
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