兩大樓市數據王 細說分析員生涯 樓市基本面不差 乏大跌市條件｜香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
黃良昇可以說得上是樓價指數代言人，因每逢週五公布的中原城市領先指數（CCL），正正就是出自其手筆。
原本當記者的他，1996年加入中原地產，不是做代理，而是做研究員。
「1996年自己入行時，可以講得上是原始年代，樓市成交數據只是靠經紀口述，他們今日說太古城3,000元一呎又得，明日話7,000元一呎又得，根本沒有一套可靠的數據統計。」
見盡樓市三大低潮
他憶述，當時中原地產應該算是首間願意投放資源去研究拆解土地註冊處數據的公司，他因為對這些數據很有興趣，甚至覺得有點「amazing」，故毅然入行，而且一做就22年，見盡1997、2003、2008年三大樓市低潮期。
除了「招呼」傳媒查詢，究竟地產分析員到底每日在做甚麼？
黃良昇指，他們每一日都要收集數據，之後幫數據「加工」，每日做，每週做，每月做；之後就要解釋數據，分開不同類物業，公屋、居屋、私樓都要做。
除CCL外，近年來又有反映主要銀行估價的中原估價指數（CVI）以及反映前線經紀預測市況的中原經紀人指數（CSI）等數據，總之不會停下來，「唔會無飯開」。
他強調，由於研究工作是消耗性事業，而非生產性事業，一個機構正常不會有太多預算去做研究，但中原則算例外，高層以至各部門給予支援足夠，才有本事愈做愈大，而這亦是他樂於繼續做下去的原因。
但他亦坦言，如果沒有興趣，研究工作的確是辛苦和沉悶的行業，奉勸新人入行前要想清楚。
「唔鍾意就真係唔好入行，因為做研究，唔做返咁上下年資，是不會知發生甚麼事。」
22年來，黃良昇帶領一隊長期不足十人的團隊，為中原創立了愈來愈多的數據統計分析，差不多每日都有報告公布。
收集數據不厭其煩
他直言，做統計，只會愈做愈大，愈做愈複雜，不過，對比起前線代理，工時一定較穩定，基本上都可以過住朝九晚六， 五天工作的生活。
而作為另一龍頭大行美聯物業「Icon」的劉嘉輝，上世紀90年代開始做地產數據研究，曾先後在政府統計署、經濟研究中心、投資銀行，以及測量師行工作，主力研究及分析香港地產物業市場。
他在2003「沙士」年加入美聯，而首席分析師這個銜頭，亦自此伴隨著他15個寒暑。
劉嘉輝憶述，2003年初加入美聯時，覺得是上市公司，感覺穩健，但之後就爆發「沙士」，幸好都成功捱過難關，如是者過了15年，見盡樓市由低位升到近年來的歷史高位，他形容是「神奇」。
他指出，研究工作的首要條件，就是要對數字敏感。基本上公司網頁的成交、樓盤資料包括圖則等，都是房地產數據及研究中心團隊一手一腳包辦。
「每一項數據，如一、二手樓的成交，所有的賣地紀錄，都是要自己團隊主動去收集，每日要不厭其煩地去做，因為資料不會由天掉下來，唔係按個掣就有，要每個區域去睇，每個樓盤去睇。」
可能平時在講座或記招時用的一頁簡報，是經過千挑萬選打磨出來，「講就一分鐘，做就十年功」，可以說準備過程是頗痛苦。
他認為一個成功的分析員，一定不可以被市場「放甩」，要緊貼留意地產市況及種種政策，建立屬於自己的分析框架。
如今劉嘉輝帶領著近20人的美聯物業房地產數據及研究中心團隊，大大小小的投資講座和記者會，都不難見到他的身影。
而可以向大眾分享到與坊間不同的角度和觀點，就為他帶來滿足感，亦是令他十多年都沒有轉工念頭的原因。
「樓市每次出現變化，自己都會學得新的分析角度，亦是多年仍想留在這行發展的原因。」
行頭窄難吸引新血
談到地產分析員的入行條件及行業概況，兩人都說其實不會有太多限制。
黃良昇讀社會學出身，劉嘉輝則是在加拿大讀統計出身。兩人背景明顯截然不同，反映做研究員，讀甚麼科目並不是太重要。
劉嘉輝認為，感受過樓市起跌浪潮的研究員，分析會較獨到；他認為分析員都需要從錯誤中學習，更需要學好歷史。
「新一代未必太明白每一個數據收集來的意義，不太了解要聚沙成塔，多項數據合起來分析才有價值。」
他寄語新一代想入行的話，最少用三幾年打好根基，如果期間發現自己無興趣，便及早抽身離場，會比較實際。
黃良昇就特別提到，做研究員最好景的時期是2000年科網股熱潮至2008年金融海嘯期間，當時投行及銀行都大舉挖角，令當時行頭較闊，聽聞個別研究員月入可達六位數。
不過，當海嘯過後到近年，行頭收窄加上投行及銀行都「收水」，令研究員行業變得不吸引，難有新血入行。
而且新一代對樓市的經歷只有「高高高」，故對樓市的走勢判斷不太成熟，認為一加息個市就跌，其實並不太恰當。
「說到底，經驗，始終需要時間累積。」黃語重心長的說。
高手跌眼鏡 意想不到的十年大牛市
香港樓價由上世紀九十年代初飛升至1997年，之後回落到2003年「沙士」爆發，市況慘不忍睹。
不過低潮過去後，樓市又從谷低回升，2008年金融海嘯之後，更是急升差不多十年。
黃良昇和劉嘉輝異口同聲指出，過去十年只升不跌的情況，是最意想不到，最「跌眼鏡」的時刻。
黃良昇表示，2008年的金融海嘯，本以為一定會經濟大蕭條，樓價一定出事，但勢估不到樓市很快便回升，而且是十年的大牛市。
劉嘉輝亦有同感，當時認定金融海嘯，令全球經濟都受牽連，加上美國三度量化寬鬆政策（QE），當時估計樓市一定出事，豈料很快止跌回升不特止，還一升便升足十年。
樓市乏大跌市條件
劉嘉輝指出，樓市每次調整後出現的反彈上升浪，各有不同的原因，樓市升跌受不同因素所支配。
對於近期樓價出現回落，他認為只是借中、美貿易戰回調。
「如今二手樓業主及大部分本港發展商的負債率都很低，而且在政府「辣稅」加上按揭收緊等重重包圍，根本很難左右樓價升跌。」
他補充說，未來土地供應不多，因政府考慮將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比，可能變相令私人住宅發展土地供應減少，屆時將導致未來私人住宅潛在新供應明顯下跌。
在上述基本面不太差之下，劉嘉輝認為樓市很難像1997或2003年般出現大瀉。
黃良昇亦認為，現時樓市沒有，或者可以話不可以過度借貸、都沒有過度建設，更加沒有過度炒賣，所以沒有大跌市的條件。
他引用上星期CCL報告中所言，認為今年內整體樓價會否跌穿年初水平，仍然有待觀察。
劉嘉輝：「近期樓價回落只是借中、美貿易戰之勢回調，樓市基本面不差，難像97或03年般大瀉。」
黃良昇：「後市沒有大跌市的條件，今年內樓價能否跌穿年初的水平仍有待觀察。」
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