【樓市把脈】移民潮、通關未解決！黃建業：最大變數還看10月施政報告
撰文：經一編輯部｜ 圖片：unsplash、美聯集團
樓價破頂後升勢放慢
黃建業表示，上半年樓價一如年初的預測出現「U型反彈」，美聯樓價指數自1月跌落低位後一路回升，8月更升破歷史高位，最新報177.27點，本年迄今指數累升8.44%，較2019年歷史高位176.88點升0.22%。上半年樓價回升的主要原因是出現「三頭馬車」刺激置業需求，分別是：
1) 「林鄭Plan」重啟千萬元以下物業的換樓鏈，帶動上車客及換樓客入市；
2) 疫情放緩，憧憬通關，新香港人趕入市；及
3) 股市波動引發套股換樓，資金棄股買磚頭保值。
樓價已破頂，市場聚焦後市走向。黃建業指出，自2018年爆發中美貿易戰以來，本港樓市一直好淡爭持，利好利淡的因素共存，當利淡壓倒利好，樓價由高位回落，反之樓價則節節上升。
現時樓市仍未擺脫這局面，以下三大變數的存在，拖慢樓價的升幅。這三大變數分別為：
1) 中美關係未「破冰」，近月更爆發金融戰
2) 環球疫情未息，中港通關難於短期內實現
3) 移民潮未息止
港人移民潮影響未浮現
黃建業指出，移民潮對樓市的影響，其實未於上半年完全浮現，主要原因是自2019年起累積的購買力龐大，足以吸納市場上的移民盤。其次是部份港人採用「移民不移居」的辦法，即使身在彼邦，仍然保留港樓收租增值，限制了移民盤的數目，從而降低移民對樓市的影響。
惟須留意的是，若移民潮持續，甚至擴大，令香港流失人才，勢必影響香港的未來發展，有礙經濟復甦，屆時難免對樓市造成衝擊。
黃建業呼籲政府正視移民潮，建議重啟投資移民，增加就業機會，並增加「優秀人才入境計劃」，由現時的2,000名增加至5,000名。
事實上，自計劃於2006年6月推出以來，逾14年間只有約7,127名申請人獲分配名額，即平均每年只約500人左右，去年經「優秀人才入境計劃」獲批來港的優才已經達1,709名，按年大升約95.5%。
若未來本港移民外地數字增加，政府宜未雨綢繆，增加「優秀人才入境計劃」來港的配額，特別是「海歸」人士，吸引世界各地高技術人才或優才來港定居，並以香港為家，配合國家發展及提升香港國際的競爭力。
三大變數存在的同時，利好樓市的基本因素不變，「三頭馬車」動力未失，置業「內需」仍然高企，加上資金充裕、低利率及低供應，四大利好條件對樓價形成支持。
一日未通關 一日難爆升
此外，近期失業率已由年頭高位7.2%回落至最新5%，政府亦調高全年經濟預測到介乎5.5%至6.5%，經濟前景較前樂觀，料可為樓市增添新動力。
黃建業相信，現時利好因素仍大於利淡因素，足以支持樓價續升，只是上升速度或輕微放緩，未必再如第二季般急升，樓市將由「高速增長期」進入下半年的「穩定上升期」，樓價升勢將會「由急轉穩」，因此維持全年樓價升13%的預測。
他補充，樓價大升則需要更強的新動力，或須待中港成功「通關」，樓價才呈現更強勁升勢。
最大變數：10月施政報告
長遠影響樓價續升的最大變數，是土地及房屋政策，特首林鄭月娥早前已表明「寸土必爭」的決心。黃建業認為，「樓住不炒」的方向正確，惟中港情況有別，不能一概而論。
現時香港經濟才開始復甦，疫情未見底，抗疫屬長期作戰，港人應有心理準備「與疫共存」，樓市所產生的財富效應是支持經濟復甦重要的一環，如此時引入嚴格的樓市調控措施，令樓市額量暴跌，將拖慢本港復甦，進而打擊金融及銀行體系，以及市民對前景的信心。
現時香港樓價溫和上升，沒有加辣條件，建議有序增加土地供應，以舒緩房屋長期求過於供的問題，除了長遠的「明日大嶼」填海計劃，中短期的措施包括善用現有土地資源，以及加快農地轉換和補地價。
他期望10月的施政報告可提出有效增加供應方案，以助香港市民置業安居。
黃建業：放寬1,000萬元以上物業按揭上限
黃建業呼籲政府，應該放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上，以進一步激活換樓鏈。自從「林鄭Plan」出現以來，二手成交集中於1,000萬元或以下物業。
根據該行資料，今年首7個月，逾1,000萬元至2,000萬元二手住宅註冊量只佔整體二手住宅註冊量約13%，明顯低於600萬元或以下的約4成及逾600萬至1,000萬元的約43%，令換樓鏈出現「斷層」。
他相信，若放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元，將可進一步理順換樓市場，換樓鏈「斷層」情況得以消除。
而進一步放寬按揭保險後，部份購買力將流入逾1,000萬至2,000萬元，此類物業二手註冊比率或會有所提升，不過預期1,000萬元或以下比率會略為回落，情況一如今年600萬元或以下比率不升反跌相似。
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